현금 + 부동산 증여 시 주의점: 증여세와 현금 증여 과세 문제 총정리

“그냥 계좌로 보내고, 집은 명의만 바꿔주면 되는 거 아닌가요?” 이렇게 했다가 수천만 원대 증여세 폭탄 맞는 사례, 진짜 많습니다.

안녕하세요 🙂 요즘 주변에서 자녀 집 사준다고, 혹은 노후에 미리 재산 정리한다고 현금 + 부동산 증여(현금이랑 부동산을 같이 증여)하는 얘기 많이 들리죠. 저도 얼마 전에 지인 한 분이 “그냥 계약할 때 애 이름으로 사버리면 되지?”라고 가볍게 말하다가, 국세청이 10년 치 계좌이체 내역까지 쫙 들여다본다는 얘기를 듣고 얼굴이 새하얘지는 걸 옆에서 봤거든요. 그때 느꼈어요. 현금 + 부동산 증여는 ‘감’으로 할 게 아니라 숫자와 규정을 알고 움직여야 한다는 거요. 오늘은 2025년 기준으로, 부모 자녀·부부 사이에서 현금과 부동산을 함께 증여할 때 어떤 식으로 증여세가 붙는지, 어디까지가 안전선인지, 그리고 실무에서 꼭 챙겨야 할 포인트를 사람 말투로, 최대한 쉽게 풀어보겠습니다.

1. 현금·부동산 증여의 기본 구조와 10년 합산 원칙

현금 증여, 부동산 증여 말은 많이 들어봤는데 막상 “정확히 뭐가 증여세 과세 대상이지?”라고 물어보면 대답이 조금씩 다르더라구요. 제일 먼저 잡고 가야 할 포인트는 “누가 누구에게, 10년 동안 얼마나 줬냐” 이 두 가지입니다. 2025년 기준으로 증여세는 동일인으로부터 10년 이내 받은 재산을 합산해서 과세가액을 계산해요. 현금을 주든, 아파트를 넘겨주든, 둘 다 “증여재산”으로 한 바구니에 모여 들어간다고 보시면 됩니다.

예를 들어 부모가 자녀에게 2025년에 현금 4,000만 원을 보내고, 2028년에 부동산 지분 1억 원어치를 넘겨줬다고 해볼게요. 현금과 부동산은 성격이 완전 다르지만, 세법 입장에서는 “부모 → 자녀 10년 합산 1억 4,000만 원 증여”로 묶어서 보는 거예요. 그리고 이 합산 금액에서만 한 번, 관계에 따라 정해진 증여재산공제를 빼 줍니다. 부모 → 자녀라면 성년 기준 5천만 원, 미성년자는 2천만 원이죠. 그 이후 남은 금액에 세율(10~50%)을 곱해서 증여세가 계산됩니다.

여기서 헷갈리는 포인트 하나. “10년 동안 1,000만 원 이상 받은 내역은 과세가액에 합산 대상”이라는 규정이 있어요. 즉, 같은 사람에게서 10년 동안 받은 금액이 1,000만 원 미만이면 세법상 증여재산가산액에 포함하지 않지만, 1,000만 원을 넘기면 그때부턴 과거 것까지 싹 다 끌어와서 합산해 버립니다. 그래서 “지금 당장은 세금 안 나온다니까~” 하면서 자잘하게 계속 이체하다가, 어느 순간 부동산까지 얹히는 순간 기준을 훌쩍 넘겨버리는 경우가 많아요.

또 하나 중요한 건 증여재산의 ‘평가방법’입니다. 현금은 그냥 액면 그대로라 쉬운데, 부동산은 공시가격, 시가, 감정가 등 어떤 가격을 기준으로 보느냐에 따라 과세표준이 크게 달라질 수 있어요. 일반적으로는 시가가 원칙이고, 시가를 찾기 어려우면 공시가격 등을 활용하는 방식으로 국세청이 정해 두었습니다. 실무에서는 아파트 실거래가, 인근 거래 사례, 감정평가서 등을 종합해서 시가를 인정하는 케이스가 많고요. 그래서 “집값이 요즘 떨어졌으니 지금 증여하자”라는 전략도 실제로 꽤 많이 씁니다.

정리하면, 현금이든 부동산이든 모두 ‘증여재산’으로 한 통에 넣고 10년 단위로 합산해서 본다, 그 중 일정 금액(배우자 6억, 성년 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원 등)을 공제해 준다, 그 이후 남은 금액에 세율을 적용한다. 이 틀만 머릿속에 딱 잡아두면, 뒤에서 보는 복잡한 사례들도 훨씬 이해가 잘 되실 거예요.

2. 현금 증여 vs 부동산 증여: 증여세 계산과 절세 포인트

현금이랑 부동산을 같이 증여할 때 제일 먼저 하는 질문이 이거예요. “현금으로 줄까, 그냥 집을 넘겨줄까, 뭐가 세금 덜 나오나요?” 결론부터 말하면 케이스마다 다르다입니다. 다만 구조를 이해하고 나면 어떤 선택을 해야 할지 훨씬 감이 잡혀요. 아래 표로 핵심만 한 번 정리해 볼게요.

실무에서 자주 쓰는 패턴은 “집은 자녀 이름으로 사 주고, 부족한 취득세·초기 자금은 현금으로 보태는” 조합이에요. 이때 많은 분들이 집값은 집값대로, 현금은 현금대로 따로 계산해도 되는 줄 아는데, 세법상으론 부모 → 자녀에게 간 전체 금액을 묶어서 보고, 거기서 한 번만 공제를 적용합니다. 그래서 이미 과거에 전세보증금, 생활비, 유학비 명목으로 꽤 많이 이체해 둔 상태라면, 부동산 증여 시점에서 갑자기 증여세가 확 튀어 오를 수 있죠.

한편 부부 간에는 10년 기준 6억 원까지 증여세가 면제된다는 점을 활용해서, 배우자에게 먼저 지분을 넘기고 그 이후에 자녀 세대로 천천히 이전하는 전략도 사용합니다. 다만 형식만 배우자 증여이고 실제로는 바로 자녀에게 흘러가는 구조라면 국세청에서 “우회 증여”로 보고 한 번에 자녀에게 직접 증여한 것으로 재해석할 수 있습니다. 결국 중요한 건 서류와 자금 흐름이 논리적으로 맞아떨어지느냐예요.

3. 가족 간 증여, 국세청이 의심하는 패턴과 리스크

가족끼리 돈 주고받는 걸 다 세금 매긴다면 세상이 너무 삭막하겠죠. 그래서 생활비, 교육비, 경조사비처럼 사회 통념상 인정되는 범위는 보통 과세 대상에서 벗어납니다. 문제는 금액이 커지거나, 패턴이 반복될 때예요. 특히 요즘은 은행 시스템과 FIU(금융정보분석원), 국세청 전산이 다 연결돼서, “현금으로 주면 안 걸린다”는 말은 거의 옛날 얘기가 되어가고 있습니다.

• 하루에 1,000만 원 이상 현금 입출금이 반복되거나, 비슷한 금액이 여러 계좌를 거쳐 이동하는 경우
• 자녀 명의 계좌인데 실제로는 부모가 입출금·사용을 모두 컨트롤하는 경우
• “차용증”이라고 해놓고 이자 지급이나 원금 상환이 거의 없는 금전거래
• 부동산 취득 직전에 갑자기 가족 계좌에서 큰 금액이 이동하고, 취득 후에는 다시 자금 흐름이 조용해지는 패턴
• 소득에 비해 과도한 부동산·금융자산을 취득했는데, 자금출처 설명이 모호하거나 “현금 보관분”만 반복되는 경우

요즘 국세청은 이런 패턴을 사람이 일일이 보는 게 아니라, AI 기반 빅데이터 분석으로 필터링해서 “의심 거래”를 뽑아낸 다음, 그 중 일부를 세무조사 대상으로 삼는 방식으로 움직이고 있어요. 그래서 예전처럼 “우리 집은 현금 좋아해서 항상 현금으로 주고받는다” 식의 패턴은 오히려 더 눈에 띌 수 있습니다. 특히 부동산 취득, 고액 예금 증가, 금융투자 등이 겹치면 자금출처 소명 요구가 들어올 확률이 확 올라가죠.

그렇다고 해서 가족끼리 50만 원만 보내도 증여세 나온다는 식의 자극적인 루머는 믿을 필요가 없습니다. 핵심은 10년 합산 금액이 증여재산공제 한도를 넘느냐, 그리고 그 거래의 “실질”이 생활비인지, 재산 이전인지예요. 결국 현금이든 부동산이든 증여를 계획하고 있다면, “나중에 걸리면 그때 설명하지 뭐”가 아니라 처음부터 증빙과 구조를 설계해 놓는 게 안전합니다. 이게 귀찮아서 대충 넘어가면, 몇 년 뒤에 자금출처 조사 한 번에 모든 거래가 다 꿰어지거든요.

4. 현금 + 부동산을 함께 줄 때 과세 구조 이해하기

이제 본론 중의 본론, 현금과 부동산을 동시에 묶어서 증여할 때입니다. 예를 들어 이런 상황을 떠올려 볼게요. “아파트는 대출 끼고 자녀 명의로 넘기고, 취득세랑 인테리어 비용은 따로 현금으로 보내줄게.” 실무에서 정말 많이 나오는 패턴이죠. 이때 세법은 어떻게 볼까요? 한 줄 요약하면, 부모가 자녀에게 넘긴 현금 + 부동산 가치 전체를 합쳐서 한 번에 증여세를 계산한다입니다. 부동산 평가액에서 자녀가 인수한 대출(채무)을 빼고, 거기에 별도로 보낸 현금을 더해 하나의 금액으로 만든 뒤, 여기에 증여재산공제를 적용하고 세율을 씌우는 구조예요.

조금 더 구체적으로 보죠. 시가 6억짜리 아파트에 대출 2억이 걸려 있고, 부모가 이 아파트를 자녀에게 증여하면서 대출 2억은 자녀가 승계한다고 가정해볼게요. 세법상 증여재산가액은 6억(부동산 가치) − 2억(채무 인수) = 4억입니다. 여기에 별도로 자녀에게 취득세·리모델링 비용 명목으로 현금 5천만 원을 보내면, 증여재산가액은 4억 5천만 원이 되는 거죠. 그리고 부모 → 자녀 10년 합산 기준으로 증여재산공제 5천만 원(성년 기준)을 빼고 나머지 4억에 대해 증여세가 과세되는 구조입니다.

여기서 자주 놓치는 포인트가 하나 더 있습니다. “채무 인수분은 자녀 입장에서는 증여재산에서 빼주지만, 부모 입장에서는 유상양도에 해당될 수 있다”는 점이에요. 즉, 자녀가 대출 2억을 떠안는 순간, 그 2억은 부모가 아파트를 일부 유상으로 판 것처럼 보이기 때문에 그 부분에 대해 양도소득세가 나올 수 있습니다. 그래서 현금 + 부동산 증여는 항상 증여세만 볼 게 아니라 양도세까지 같이 체크해야 합니다. 실무에서는 “증여세는 별로 안 나오는데, 양도세가 너무 많이 나와서 구조를 다시 짠” 사례도 꽤 자주 나와요. 특히 오래 보유해서 시세 차익이 큰 부동산일수록 양도세 이슈가 커집니다.

정리하자면, 현금 + 부동산 증여를 고민할 때 체크해야 할 질문은 세 가지 정도예요. ① 부모 → 자녀 10년 합산 금액이 얼마인가? (과거 현금 이체, 기존 증여 포함) ② 채무를 얼마나 자녀가 떠안는 구조인가? (증여세에서 빼주는 대신 양도세 발생) ③ 지금 시가 기준으로 보는 게 유리한가, 아니면 몇 년 뒤로 미루는 게 유리한가? 이 세 가지만 정리해도 “괜찮겠지 뭐…” 수준의 막연함에서 꽤 많이 벗어날 수 있습니다.

5. 타이밍·분산 증여 전략과 2025년 활용 가능한 공제

증여세에서 진짜 중요한 건 “얼마를 줄까?”보다 “언제, 누구에게, 어떻게 나눠서 줄까?”예요. 10년 단위로 공제 한도가 적용되기 때문에, 시간을 잘게 쪼개서 분산 증여를 하면 같은 금액을 훨씬 적은 세금(때로는 거의 0원)에 이전할 수 있습니다. 2025년 기준으로 대표적인 공제·특례를 몇 가지 시나리오로 정리해 볼게요.

여기서 중요한 건, “10년이라는 시간 축을 먼저 그려보고, 거기에 현금·부동산 증여 이벤트를 배치하는 것”이에요. 지금 당장 2억을 한 번에 주는 것보다, 10년 간격으로 5천만 + 5천만 + 특례 공제를 나누어 쓰는 편이 훨씬 유리할 수 있거든요. 특히 신혼부부라면 혼인·출산 공제를 적극적으로 활용하면, 부모 세대에서 자녀 세대로 꽤 큰 금액을 세금 부담 거의 없이 옮길 수도 있습니다.

또 하나, 공제를 쓴 순서도 중요합니다. 여러 번 증여가 있을 때는 최초 증여부터 순차로 공제를 적용하기 때문에, “어떤 증여에 공제를 쓰고, 어떤 증여는 일부러 과세를 감수할지”도 전략적으로 결정할 수 있어요. 예를 들어 금액이 작은 증여는 과세를 조금 내더라도 깔끔히 신고하고, 향후 부동산 증여 때 큰 금액에 공제를 남겨두는 방식이죠. 이렇게 설계해 두면 현금 + 부동산 증여를 여러 번 나눠서 해도 전체 세 부담을 꽤 줄일 수 있습니다.

6. 실무 체크리스트: 계약서·자금출처·등기까지 한 번에 정리

머리로 구조를 이해했다면, 이제는 실제로 움직일 때 필요한 체크리스트를 한 번 쭉 훑어보면 좋아요. 솔직히 말해서, 세무조사에서 제일 강한 무기는 “말빨”이 아니라 “서류와 계좌내역”입니다. 아래 항목들을 하나씩 점검해 보시면, 현금 + 부동산 증여를 진행하면서 놓치기 쉬운 부분을 꽤 많이 걸러낼 수 있을 거예요.

• 증여 목적과 대상 정리 – 누구에게, 얼마를, 어떤 자산(현금/부동산/지분)으로 줄지 A4 한 장이라도 먼저 써 보기
• 10년 합산 내역 확인 – 과거 10년간 부모·조부모·기타 친족에게서 받은 금액을 엑셀이나 가계부 앱으로 정리
• 증여계약서·차용증 작성 – 단순 메모가 아니라 날짜, 금액, 상환 조건, 당사자 서명/도장, 확정일자까지 챙기기
• 계좌이체 메모 통일 – “증여금”, “전세보증금 지원”, “혼인자금 지원” 등 통일된 적요를 써서 나중에 봐도 한눈에 용도 파악되도록
• 부동산 계약·등기 서류 보관 – 매매계약서, 잔금 송금 내역, 등기부등본, 대출 약정서 등을 한 폴더에 모아 PDF로도 저장
• 증여세 신고 여부 결정 – 공제 범위 안이어도, 향후 자금출처 조사를 대비해 “0원 신고”를 할지 세무사와 상의
• 전문가와 마지막 점검 – 금액이 크거나 구조가 복잡하면 홈택스·국세청 상담이나 세무사 자문 한 번으로 리스크 크게 줄이기

현금만 증여하는 것도, 부동산만 증여하는 것도 결국 서류로 남지만, 둘을 동시에 움직이는 순간에는 서류 한 장, 계좌 적요 한 줄이 나중에 수천만 원짜리 방패가 될 수도, 칼이 될 수도 있습니다. 오늘 체크리스트를 기준으로 하나씩 정리해 두면, 나중에 혹시 자금출처 소명 요청이 들어와도 “아, 이 폴더 한 번 열어볼게요” 정도로 끝낼 수 있을 거예요.