편법 증여, 저가 신고·채무 이용 증여·공시가격 꼼수 유형 한 번에 정리

“조금만 낮게 신고하면 세금 아끼는 거 아냐?” “대출 껴서 증여하면 안 걸리겠지?” 이런 말, 한 번쯤 들어보셨죠? 편법 증여, 저가 신고·채무 이용 증여·공시가격 꼼수 유형 한 번에 정리해봤어요.

안녕하세요 🙂 부동산·증여세 관련해서 이것저것 공부하다가, 주변에서 들리는 얘기들이 너무 위험해서 정리 좀 해야겠다 싶었던 날이에요. 요즘 부모님 재산을 자녀에게 넘기면서 저가 신고, 채무 이용 증여, 공시가격만 보고 신고하기 같은 꼼수(?)들이 진짜 많이 회자되거든요. 솔직히 말하자면, 숫자만 보면 그럴 듯해 보이는 방법도 꽤 있어요. 근데 이게 합법적인 절세인지, 아니면 국세청이 딱 좋아하는 세무조사 타깃인 “편법 증여”인지 헷갈리는 분들이 너무 많더라구요. 그래서 오늘은 우리끼리만 솔직하게, 저가 신고·채무 이용 증여·공시가격 이용 등 대표적인 꼼수 유형을 하나씩 풀어보면서 어디까지가 괜찮고 어디서부터는 그냥 “하지 말아야 할 선”인지 적나라하게 정리해보려구요.

1. 저가 신고 꼼수의 기본 구조와 국세청이 보는 시각

저가 신고 꼼수의 핵심은 되게 단순해요. 시가보다 훨씬 싸게 거래한 것처럼 계약서를 쓰고, 그 가격을 기준으로 세금을 줄여보자는 생각이죠. 예를 들어 시세가 10억 정도 되는 아파트를, 서류상으로는 6억이나 7억에 거래한 걸로 만들어 두는 식이에요. 얼핏 보면 “내 돈 주고 산 건데 뭐가 문제야?” 싶을 수 있는데, 세법에서는 특수관계인(부모·자녀·형제자매 등) 사이의 저가 양도는 사실상 증여일 수 있다고 딱 정리를 해둡니다. 즉, “싸게 팔아준 차액”을 증여로 보겠다는 거죠.

국세청 입장에서는 이렇게 생각합니다. “시장에서 비슷한 물건이 전부 10억에 팔리고 있는데, 유독 부모–자녀 거래만 6억이야? 그럼 4억은 그냥 공짜로 준 거나 마찬가지네?” 그래서 시가와 신고가의 차이가 일정 기준보다 크면, 그 차액을 증여로 추정해서 증여세를 매길 수 있게 법이 짜여 있어요. 문제는 많은 분들이 이 기준을 “딱 얼마까지는 안전하다더라” 식으로 단편적으로만 듣고, 그 선만 맞추면 절대 안 걸릴 거라고 믿는다는 거예요. 하지만 실제 세무조사에서는 거래 상대, 자금 출처, 주변 시세, 거래 시점, 금융 흐름까지 같이 보면서 전체 그림을 따져요. 숫자 하나만 보고 넘어가지 않는다는 거죠.

저가 신고 꼼수에서 자주 등장하는 패턴은 대략 이런 식입니다. 부모가 가지고 있는 집이나 상가를 자녀에게 넘기면서, 실제 자녀가 낼 수 있는 금액은 얼마 되지 않는데도 계약서에는 “전액 자녀가 지급했다”고 적는 경우예요. 실제 돈 흐름은 부모 계좌에서 나갔다가 다시 들어오거나, 아예 입금 내역 자체가 없는 경우도 많아요. 이때 국세청이 보는 포인트는 “자녀에게 그 돈을 낼 능력이 있었는가?”, “금융계좌에 실제로 돈이 움직였는가?”입니다. 자녀가 별다른 소득도 없는데 몇 억짜리 부동산을 샀다? 그럼 이미 그 시점에서 레이더에 살짝 찍혔다고 보면 됩니다.

또 하나 많이 나오는 오해가 “실제도 싸게 팔았으니까 괜찮다”는 논리예요. 진짜로 부모가 손해 보면서까지 싸게 팔았으면 그 마음은 참 따뜻하긴 한데… 세법은 그렇게 감성적으로 움직이지 않아요. 특수관계인끼리의 거래는 시장 가격과의 괴리가 크면 일단 의심받는 구조라서, “실제 싸게 팔았다”는 사실만으로는 방어가 안 되는 경우가 많습니다. 그래서 요즘에는 부동산을 그냥 증여하거나, 애초에 정식 감정평가를 받아서 시가를 명확히 하는 방식으로 가는 경우가 더 늘고 있어요. 꼼수처럼 보여도 결국은 리스크가 더 크다는 걸 조금씩 체감하는 분위기랄까요.

2. 채무 이용 증여(부담부 증여) 구조와 자주 쓰이는 패턴

채무를 이용한 증여는 조금 더 “지적인 꼼수”처럼 포장되는 경우가 많아요. 대표적인 게 부담부 증여 구조입니다. 예를 들어 시가 10억짜리 건물을 자녀에게 넘기는데, 그 건물에 4억짜리 담보대출이 걸려 있다면 “재산 10억을 주되, 4억 채무는 같이 넘긴다”고 해서 증여가액을 6억으로 줄이는 방식이죠. 여기까지만 보면 “오 이건 합법 절세 아닌가?” 싶지만, 실제로는 그 뒤에 따라붙는 행동 때문에 편법 증여로 뒤집히는 케이스가 많습니다.

이런 채무 이용 꼼수의 공통점은, 서류상으로는 “빌려준 것”, “채무를 넘긴 것”처럼 보이지만 실제 돈을 부담하는 사람은 여전히 부모라는 거예요. 그러니까 자녀 입장에서는 자산은 손에 쥐었는데 채무 부담은 거의 없거나, 시간이 지나면서 슬그머니 사라져 버립니다. 국세청은 여기서 “처음부터 증여할 생각이었으면서 형식만 채무처럼 만들어 둔 것 아닌가?”를 보는 겁니다. 그래서 채무를 이용한 구조일수록 이자 지급 내역, 상환 스케줄, 차입계약의 현실성이 정말 중요해요.

실무에서 자주 나오는 실수는, 세무사와 상담도 안 하고 인터넷 글 몇 개만 보고 “부담부 증여가 절세에 좋다더라” 하는 말만 믿고 구조를 짜는 거예요. 특히 소득이 거의 없는 자녀에게 거액의 채무를 떠넘기는 모양새가 되면, 나중에 세무조사에서 “이걸 상환할 능력이 애초에 있었냐”는 질문이 바로 튀어나옵니다. 차라리 처음부터 증여가액을 조금 더 높게 잡고 깔끔하게 신고하는 게 전체 세금·리스크를 합쳤을 때 더 이득인 경우도 많아요. 그러니까 채무를 이용한 증여는, 우리끼리 농담처럼 말하는 “꿀팁”이 아니라 고위험 설계에 가깝다고 보는 게 마음 편합니다.

3. 공시가격·기준시가만 보고 신고하는 방식의 함정

부동산 증여 얘기 나오면 항상 따라붙는 말이 있어요. “증여세는 공시가격 기준으로 계산하니까, 시세는 상관 없지 않아?” 이 말이 반은 맞고, 반은 위험한 얘기입니다. 실무상 아파트 등 주택 증여세 계산에 공시가격·기준시가가 많이 쓰이는 건 맞아요. 근데 그렇다고 해서 시세를 아예 무시하는 건 아니거든요. 특히 요즘처럼 시세와 공시가격 차이가 크게 벌어진 구간에서는, 국세청이 초고가 부동산이나 이상한 신고 사례를 따로 뽑아서 감정평가를 시키거나 추정 시가를 다시 산정하는 흐름이 강해지고 있어요.

공시가격 꼼수의 전형적인 패턴은 이렇습니다. 증여세는 공시가격 기준으로 신고해 놓고, 실제로는 시가에 가깝게 거래하거나, 증여 직후에 비슷한 금액으로 매도하는 식이에요. 서류상으로는 “나는 그냥 공시가격으로 증여했을 뿐”이라고 말하지만, 국세청이 주변 실거래가, 인근 유사 매물, 시점 등을 같이 보면 “아, 이건 사실상 시가가 따로 존재했구나”가 드러납니다. 특히 특정 아파트 단지에서 신고가·실거래가가 계속 뉴스에 나오는 수준이라면, 그 단지 공시가격만 보고 증여세를 턱없이 적게 내는 건 리스크가 클 수밖에 없어요.

• 시세와 너무 차이 나는 공시가격만 믿으면, 나중에 감정평가로 뒤집힐 수 있음
• 증여 직전·직후에 거래된 유사 매물이 있다면, 그 가격이 사실상 “시가”로 인정될 가능성이 큼
• 초고가 아파트·꼬마빌딩 등은 개별 추정 시가나 감정가를 따로 보는 경우가 많아 “공시가격만 믿고” 신고했다가 추가 과세될 수 있음
• 한 번 잘못 신고하면 가산세, 이자까지 붙어서 “처음에 아끼려던 세금보다 훨씬 더” 부담이 커질 수 있음

그래서 2025년 기준으로는, 공시가격만 보고 “여기까진 무조건 안전하다”라고 단정하는 건 상당히 위험한 접근이에요. 특히 고가 부동산이나 단기간에 가격이 급등한 지역은 더더욱 그렇고요. 현실적인 팁을 하나 드리면, 공시가격으로 신고하더라도 주변 시세와의 차이를 염두에 두고, 필요하면 감정평가 가능성까지 감안해 증여가액을 보수적으로 잡는 것이 장기적으로 훨씬 안전합니다. “당장은 세금 조금 더 내는 느낌”이 들 수 있지만, 나중에 세무조사로 뒤집혀서 가산세까지 한 번에 맞는 것보다는 마음 편한 선택이 되는 경우가 훨씬 많거든요.

4. 가족 간 차용증·가짜 채무를 이용한 증여 포장 유형

저가 신고, 공시가격 꼼수 얘기하다 보면 꼭 따라 나오는 게 “그럼 차용증 쓰면 되잖아?”라는 말이에요. 그러니까 부모가 자녀에게 돈을 주면서 증여가 아니라 “빌려준 것”으로 포장하는 겁니다. 겉으로 보기엔 굉장히 그럴듯해요. A4 용지에 차용증 양식 하나 뽑고, “연 이자 몇 %, 상환기한 언제까지” 이런 거 적어두면 뭔가 되게 준비성 있어 보이잖아요. 근데 국세청은 생각보다 그 정도로 쉽게 속아주지 않습니다. 뭐랄까… 이런 케이스는 워낙 많이 봐서, 패턴이 눈에 익어 있는 느낌이에요.

가장 흔한 유형은 이렇습니다. 자녀 명의로 집을 사거나 분양권을 취득하면서, 자녀 계좌에는 돈이 거의 없는데 거래 대금은 대부분 부모 계좌에서 나가요. 그런데 서류상으로는 “부모가 자녀에게 돈을 빌려줬다”고 차용증을 하나 써둡니다. 문제는 그 뒤입니다. 실제로 이자를 내지도 않고, 원금 상환도 없고, 상환 계획에 대한 실질적인 준비도 전혀 없어요. 그냥 “언젠가 벌어서 갚을게요” 수준으로만 남아 있는 거죠. 이러면 세법상으로는 애초에 증여 의도가 있었는데 형식만 차용으로 꾸민 것으로 보게 됩니다.

가짜 채무를 의심받는 대표적인 특징들을 정리해보면 이런 느낌이에요.

• 차용증은 있는데 이자 지급 내역이 전혀 없다.
• 상환기한이 지나도 원금 상환이 없고, 연장 계약이나 별도 합의도 없다.
• 자녀의 소득 수준으로는 도저히 해당 채무를 상환할 여력이 없어 보인다.
• 부모가 실질적으로 이자 부담·원금 상환을 계속 대신해 주고 있다.
• 채무를 나중에 “탕감”하거나 아예 상속·증여 과정에서 슬쩍 지워버린다.

그니까요, 우리 사이에서만 말하자면 “차용증만 있으면 다 해결된다”는 말은 거의 도시전설에 가깝다고 봐야 합니다. 반대로 정말로 빌려준 거라면, 이자도 주고, 상환도 어느 정도 이뤄지고, 그 흐름이 계좌에 그대로 남아야 해요. 이게 귀찮으면 애초에 증여로 보고 증여세를 계산하는 게 더 정직한 선택일 수 있습니다. 결국 국세청이 보는 건 “서류상 단어”가 아니라, 실제 돈이 어떻게 움직였느냐라는 점을 꼭 기억해 두면 좋아요.

5. 합법 절세 vs 편법 증여, 기준선은 어디까지일까

이쯤 되면 이런 생각이 드실 수도 있어요. “아니 그럼 대체 어디까지가 합법 절세고, 어디서부터는 편법 증여냐… 뭐만 하면 다 위험하다 그러네?” 그래서 기준선을 조금 현실적으로 정리해 보려고 해요. 사실 세법에는 이미 꽤 구체적인 “룰”이 있고, 그 안에서 움직이면 합법 절세, 그 룰을 비틀어서 빠져나가려 하면 편법 증여에 가까워진다고 보면 됩니다.

핵심은 “형식만 법을 지키는 척하는 구조”는 결국 시간이 지나면 들통날 확률이 높다는 거예요. 반대로 말하면, 실질 내용과 서류가 일치하도록 설계하면 합법 절세의 여지도 꽤 생깁니다. 예를 들어 미리 몇 년에 걸쳐 증여 한도 안에서 분산 증여를 한다든지, 자녀가 실제 소득을 올릴 수 있는 구조를 만들어 주고 그 범위 안에서 대출·차입을 활용한다든지 하는 방식들이죠. 조금 느리고 답답해 보여도, 결국에는 이쪽이 훨씬 안전한 길입니다.

6. 2025년 기준 안전하게 증여 설계하는 실전 체크리스트

마지막으로, 저가 신고·채무 이용 증여·공시가격 꼼수 같은 위험한 방법 대신 조금은 지루하지만 “밤에 잠 잘 오는” 안전한 방향으로 움직이고 싶을 때 체크해볼 포인트를 간단히 정리해볼게요. 실무에서 세무사들이 자주 강조하는 것들을 모아, 실전형 체크리스트 느낌으로 구성했습니다.

1. 시가와 신고가의 차이를 먼저 확인하기
   부동산을 증여·양도하기 전에, 주변 실거래가·유사매물 가격을 꼭 확인해두는 게 좋아요. 공시가격만 보지 말고 “시장에서 실제로 얼마에 팔리고 있는지”를 기준으로 판단해야, 나중에 저가 신고로 오해받을 가능성을 줄일 수 있습니다.
2. 자녀의 소득·자금조달능력부터 냉정하게 보기
   자녀의 연소득, 기존 자산, 대출 상환 능력을 고려했을 때 “이 정도 거래는 가능하겠다” 싶은 수준을 넘어서면, 거의 자동으로 증여 의심 구간에 들어간다고 봐야 해요. 능력 범위 안에서 구조를 짜는 게 기본입니다.
3. 가족 간 차입은 진짜 대출처럼 운영하기
   가족끼리 빌려줄 수는 있습니다. 다만 그럴 거라면 이자율, 상환기한을 현실적으로 정하고, 계좌이체로 이자·원금을 실제로 주고받으면서 기록을 남겨야 해요. “형식만 차용증”은 오히려 리스크만 키웁니다.
4. 부담부 증여는 채무 상환 주체를 명확히
   부담부 증여를 활용한다면, 증여 이후 이자와 원금을 누가 실제로 부담할지부터 정리해야 합니다. 상환 주체와 자금 출처가 자녀 쪽에서 나오는 구조가 아니면, 채무 이용 증여로 판단될 여지가 큽니다.
5. 장기 플랜으로 증여 한도 활용하기
   한 번에 크게 넘기려다 보면 꼼수 아이디어들이 자꾸 끼어들어요. 오히려 몇 년에 걸쳐 증여 공제 한도 내에서 나눠서 증여하는 방식이, 전체 세금과 리스크까지 합치면 더 효율적인 경우가 많습니다.
6. 마지막 한 번은 꼭 전문가와 숫자를 같이 두들겨보기
   인터넷 글·지인 썰로 구조를 다 짜놓고, 마지막에 세무사에게 “이대로 하면 되죠?”라고 묻는 순간 구조가 반쯤 갈아엎어지는 경우가 진짜 많아요. 조금 번거롭더라도 초기에 틀을 잡을 때부터 전문가와 같이 계산해보면 저가 신고, 채무 이용 증여, 공시가격 꼼수 같은 위험한 발상 자체를 어느 정도 걸러낼 수 있습니다.

정리해보면, 2025년 현재 저가 신고·채무 이용 증여·공시가격 꼼수 같은 건 단기적으로는 “세금 좀 아꼈다”는 기분을 줄지 모르지만, 장기적으로는 세무조사 리스크와 가산세 폭탄이라는 부담을 안고 가는 선택에 가깝습니다. 조금 지루하더라도 합법적인 절세 범위 안에서 증여 플랜을 설계하는 것이, 결국 내 재산도 지키고 가족 관계도 지키는 길이라는 거, 꼭 기억해 두면 좋겠어요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

오늘 내용이 조금 묵직하긴 했죠. 저가 신고, 채무 이용 증여, 공시가격 꼼수 같은 이야기는 듣다 보면 은근히 혹할 때도 있지만, 한 번만 더 생각해 보면 결국 “내 이름으로 남는 기록”이라는 결론에 도달하게 됩니다. 잠깐의 이득을 위해 위험한 길을 선택하느냐, 아니면 조금 더 세금을 내더라도 마음 편한 구조를 택하느냐는 결국 각자의 선택이지만, 밤에 불 끄고 누웠을 때 괜히 가슴이 쿵쾅거리는 플랜이라면… 솔직히 말해서 다시 짜보는 게 맞는 것 같아요. 혹시 비슷한 고민을 하고 계신다면, 댓글이나 주변 세무사 상담을 통해 여러분 상황을 기준으로 어디까지가 합법 절세이고 어디서부터는 진짜 위험한 꼼수인지 한 번 같이 점검해 보셨으면 좋겠습니다.