정부 및 국세청의 증여 규제 강화, 앞으로 어떻게 바뀔까?

요즘 주변에서 “부모님이 집 도와준다는데, 이거 증여세 걸리는 거 아냐?” 이런 얘기 한 번쯤 들어보셨죠? 자칫 잘못하면 세무조사까지 갈 수 있는 분위기라 괜히 더 긴장되구요. 정부 및 국세청의 증여 규제 강화가 어떻게 될까?

안녕하세요, 여러분. 저도 최근에 부모님이 “애들 결혼할 때 집은 좀 보태줘야 하지 않겠냐”라고 말씀하시면서 실제로 세무사 상담을 다녀왔어요. 예전처럼 그냥 통장에서 이체해 주고 끝나는 시대가 아니더라구요. 부동산 살 때 자금조달계획서도 더 빡세게 보겠다, 국세청에서 편법 증여를 실시간으로 잡아내겠다, 상속·증여세 제도 자체도 크게 손질하겠다는 뉴스가 계속 쏟아지고 있어서, 지금은 조금만 헷갈리게 움직여도 “혹시 나도 대상이 되는 건가?” 싶어 마음이 쓰이는 상황이에요. 그래서 오늘은 정부와 국세청이 실제로 어디까지 증여 규제를 강화하고 있는지, 그리고 상속·증여세 제도가 앞으로 어떻게 바뀔 수 있는지, 현실적인 관점에서 정리해 보려고 합니다.

정부·국세청 증여 규제 강화 흐름 한눈에 보기

요즘 뉴스에서 “편법 증여”, “자금출처 조사”, “초고가 주택 전수 검증” 같은 단어가 하루가 멀다 하고 등장하죠. 분위기만 보면 마치 갑자기 규제가 생긴 것 같지만, 실제로는 몇 년 전부터 조금씩 예고해 온 흐름이 2024~2025년에 와서 본격적으로 강도를 높인 모습이라고 보는 게 더 정확해요. 정부 입장에서는 부동산 가격 급등, 자산 양극화, 세수 부족 이슈가 겹치면서 “부의 대물림 과정에서 빠져나가는 세금”을 그냥 두기 어렵고, 국민 여론도 “제대로 내는 사람만 바보 되는 구조는 고쳐야 한다” 쪽으로 많이 기울어져 있거든요.

특히 눈에 띄는 건 부동산과 관련된 증여 규제예요. 국토교통부와 국세청이 부동산 거래 정보를 실시간으로 공유하는 업무협약(MOU)을 맺으면서, 이제는 자금조달계획서와 각종 증빙 자료가 사실상 국세청 레이더에 바로 올라가는 구조가 됐습니다. 부모 찬스로 집을 사거나, 명의만 자녀 앞으로 돌려놓는 거래, 시세 급등이 예상되는 재개발·재건축 지역의 미심쩍은 거래는 다 체크 대상이라고 보면 돼요. 예전처럼 “설마 내 건 보겠어?”가 아니라, “걸리면 바로 본다” 체계로 바뀐 느낌에 가깝습니다.

또 하나 중요한 포인트는 연소자·외국인·초고가 자산에 대한 집중 검증이에요. 소득이 거의 없는 20대, 30대가 고가 아파트를 취득했다거나, 외국인이 국내 부동산을 단기간에 여러 채 사들이는 패턴은 국세청이 직접 사례로 공개할 정도로 경계하는 유형입니다. 여기에 더해, 명품·코인·해외주식 같은 새로운 자산 형태로 증여가 분산되면서, 예전보다 조사 범위도 훨씬 넓어졌습니다. 단순히 “현금 많이 받았냐” 수준이 아니라, 종합적인 생활·소득·거래 패턴까지 보고 추적하는 쪽으로 진화하고 있는 거죠.

한편 세법 자체도 조금씩 손질이 되고 있습니다. 이미 2025년 1월 1일 이후 상속·증여부터는 최저 10% 세율이 적용되는 과세표준 구간이 1억 원에서 2억 원으로 상향되는 등, 겉으로만 보면 “완화”처럼 보이는 변화도 있어요. 다만 세율 구조가 살짝 완화되더라도, 편법·탈루에 대한 단속 강도는 오히려 더 세지는 양방향 움직임이 동시에 진행 중이라는 게 포인트입니다. 즉, 정석대로 신고하면 일부 부담을 덜어주되, 꼼수로 피해 가려고 하면 예전보다 훨씬 크게 맞을 수 있는 구조로 가고 있다는 거죠.

정리하자면, 정부와 국세청의 증여 규제 강화는 단순히 “더 걷겠다”가 아니라, 제도는 조금씩 정비·완화하면서도 그 사이를 이용한 편법 증여에는 한층 더 매서운 잣대를 들이대는 방향으로 이해하는 게 현실에 가깝습니다. 그래서 앞으로는 “얼마를 주느냐”보다 “어떤 구조와 타이밍으로, 어떤 서류를 남기면서 주느냐”가 훨씬 중요한 시대가 된 셈이에요.

부동산 자금출처·편법 증여 단속, 뭐가 이렇게 달라졌나

증여 규제 강화 얘기할 때 빼놓을 수 없는 게 바로 부동산 자금출처 조사입니다. 예전에는 자금조달계획서 쓸 때 대충 부모님 도움을 “증여”나 “차용”으로 적고 넘어가는 경우가 많았죠. 솔직히 공인중개사가 알아서 써주는 대로 사인하고, 그 뒤로는 아무 연락이 없으니 그냥 잊혀지는 서류 같았구요. 그런데 이제는 이 서류가 국세청과 실시간으로 공유되면서, 자금출처 조사와 세무조사의 출발점이 되어버렸습니다. “함부로 쓰지 말라”는 말이 괜히 나오는 게 아니에요.

실무에서 체감되는 또 다른 변화는 “나중에 소명하면 되지”가 더 이상 통하지 않는다는 점이에요. 자금조달계획서에 적은 내용, 실제 계좌이체 내역, 부모·자녀 통장의 흐름, 대출 상환 내역까지 한 세트로 맞아떨어져야 의심을 덜 받습니다. 예를 들어 부모님 계좌에서 바로 자녀 계좌로 돈이 이동하고, 며칠 뒤 그대로 잔금으로 빠져나갔다면, 서류에 뭐라고 썼든 국세청 입장에서는 증여로 볼 여지가 매우 크죠. 중간에 대출을 끼우거나, 형제들끼리 돈을 돌려도, 요즘은 금융정보 분석 시스템이 워낙 발달해서 “그냥 꼬아놨구나” 하는 게 보인다고 보면 됩니다.

그래서 앞으로 부동산을 활용한 증여나 상속 설계를 생각하고 있다면, “세무서가 모를 것”을 기대하기보다는 애초에 들여다봐도 문제가 없게 구조와 증빙을 맞춰 두는 게 핵심이에요. 자금조달계획서, 차용증, 이자 지급 내역, 상환 스케줄 등 기본 서류를 제대로 갖추지 않으면, 나중에는 해명하려고 해도 “사후적 꾸미기”로 의심받기 십상입니다.

요즘 국세청이 특히 보는 고위험 증여 유형 5가지

“우리 집은 탈세까지는 아니고, 그냥 애들 도와줄 뿐인데…” 이렇게 생각하시는 분들이 많아요. 그런데 실제 세무조사 사례를 보면, 본인은 편법이라는 생각이 전혀 없었는데도 세법상 ‘증여’로 딱 떨어지는 경우가 많습니다. 특히 아래 다섯 가지 유형은 국세청 보도자료와 세무사들이 반복해서 경고하는 패턴이라, 계획 단계에서부터 각별히 신경 써야 합니다.

1. 연소자·무소득 자녀의 고가 부동산 취득
   소득이 거의 없는 20·30대 자녀가 수억~수십억 원대 아파트를 취득하는 구조는 거의 자동으로 자금출처 조사 대상입니다. “직장 다닌 지 얼마 안 됐는데 어떻게 이 집을 샀지?”라는 의문이 들면, 국세청도 똑같이 의심한다고 보면 돼요. 부모 계좌에서 직접 돈이 나가거나, 보증 없이 부모가 연대채무를 서주는 경우도 실질적으로 증여로 보일 수 있습니다.
2. 가족 간 무이자·저리 자금대여
   “이건 빌려주는 거야, 나중에 갚아”라고 말만 해놓고 실제로는 이자를 안 받거나, 상환 스케줄도 없는 경우가 많죠. 세법상 적정이자율보다 지나치게 낮은 이율을 적용하면 이자 부분을 증여로 보거나, 아예 원금 자체를 증여로 볼 여지가 생깁니다. 차용증 작성, 이자 지급 내역, 통장 거래 기록을 꼼꼼히 남겨야 리스크를 줄일 수 있어요.
3. 자녀·배우자 명의로의 법인 지분·주식 이전
   가족회사 지분을 시세보다 싸게 넘기거나, 자녀 명의로 전환한 뒤 곧바로 배당을 몰아주는 방식은 국세청이 오래전부터 주시해 온 전형적인 편법 증여 방식입니다. 특히 상장주식, 성장성이 큰 비상장주식, 스타트업 지분 등은 평가 시점과 방식에 따라 세부담이 크게 달라져서, 사전에 구조를 잘못 짜면 나중에 시가재평가와 추징이 한꺼번에 나올 수 있습니다.
4. 가족회사 급여·상여·배당을 통한 편법 증여
   실제로 회사에 기여하지 않는 가족에게 과도한 급여나 상여를 주는 경우, 국세청은 이를 사실상의 증여이자, 법인 자금 유출로 볼 수 있습니다. 배당 역시 지분 구조와 배당 패턴이 비정상적으로 쏠려 있다면 집중 점검 대상이 됩니다. 법인세, 소득세, 증여세 문제가 한 번에 얽힐 수 있기 때문에, 가족회사를 운영하는 분들은 더 민감하게 살펴봐야 해요.
5. 부동산 매매·임대차 조건을 이용한 변형 증여
   시세보다 지나치게 싸게 파는 특수관계인 간 매매, 터무니없이 낮은 보증금·월세로 자녀에게 임대해 주는 구조도 문제입니다. 표면적으로는 매매·임대차 계약이지만, 세법상으로는 시가와의 차액을 증여로 보는 규정이 있기 때문이에요. 특히 재개발·재건축 예정지, 상가·꼬마빌딩 등 수익형 부동산은 더 엄격하게 보게 됩니다.

위 다섯 가지 유형에 해당한다고 해서 무조건 문제가 된다는 뜻은 아니에요. 다만 “국세청이 관심 있게 들여다보는 패턴”이라는 사실은 기억해 두는 게 좋습니다. 같은 구조라도 미리 설계하고 꼼꼼히 기록해 둔 케이스와, 뒤늦게 정리한 케이스의 결과는 완전히 달라질 수 있거든요. 앞으로 증여나 상속을 고민하고 있다면, 최소한 위 리스트에 내가 해당되는 부분이 있는지부터 체크해 보는 게 좋은 출발점입니다.

상속·증여세 큰 틀, 이미 바뀐 것과 앞으로 논의될 부분

증여 규제 강화 이야기를 하면 자연스럽게 따라오는 질문이 있어요. “그럼 상속·증여세 제도 자체는 앞으로 완전히 바뀌나요?” 현재 흐름을 보면, 두 가지 축이 동시에 진행되고 있습니다. 하나는 세율·공제 같은 제도 자체를 조정해서 부담을 합리화하자는 움직임, 다른 하나는 편법·탈루에 대한 단속은 더 세게 하자는 방향이에요. 말로만 들으면 상충돼 보이지만, 실제 정책은 “정석으로 내는 사람은 조금 덜 부담, 꼼수 쓰는 사람은 훨씬 더 부담”을 지향하는 쪽에 가깝습니다.

이미 확정되어 적용되고 있는 변화부터 보면, 2025년 1월 1일 이후 상속이 개시되거나 증여받는 경우에는 10% 최저세율 구간의 과세표준 상한이 1억 원에서 2억 원으로 확대되었어요. 즉, 같은 금액을 증여하더라도 예전보다 조금 더 낮은 세율이 적용될 여지가 생긴 셈입니다. 일부 개편안에서는 자녀 공제를 강화하거나, 상속공제 구조를 손보는 논의도 함께 진행되고 있고, 국회에서는 배우자 상속세를 완화하거나 공제 한도를 늘리는 방안도 꾸준히 올라오고 있습니다. 다만 이런 내용들은 정부안·의원안·정치 상황에 따라 숫자가 계속 바뀔 수 있어서, “어느 안이 확정됐다”고 단정 짓기는 아직 이른 단계예요.

중요한 건, 상속·증여세 논의의 초점이 단순히 “부담을 줄일 것인가, 말 것인가”가 아니라, “어떤 사람의 부담을, 어떤 방식으로 줄일 것인가”로 옮겨가고 있다는 점입니다. 예를 들어 중산층·다자녀 가구의 상속세 부담을 줄여야 한다는 공감대는 꽤 넓은 편이에요. 반면, 초고액 자산가의 세부담을 과도하게 줄이는 개편안에 대해서는 여론과 정치권의 반발이 상당합니다. 그래서 법안 하나가 국무회의를 통과했다가도, 국회에서 “세수 감소가 너무 크다”, “부자 감세다”라는 이유로 보류되는 상황이 반복되고 있는 거죠.

결론만 딱 정리해 보면, 단기적으로는 이미 발표된 세율·공제 조정 정도만 확정적으로 보고, 중장기적으로는 상속세 과세체계 자체(유산세 → 유산취득세 전환 여부 등)가 다시 논의될 여지가 충분히 남아 있습니다. 따라서 몇 년 단위로 큰 증여·상속 계획을 세운다면, “현재 법 기준”과 “논의 중인 방향”을 동시에 놓고 시나리오를 그려 보는 게 필요해요. 오늘 기준으로 딱 잘라 말할 수 있는 건, 규제(단속)는 이미 강화되었고, 제도(세율·공제)는 앞으로도 한 번 더 크게 손질될 수 있다는 정도입니다.

유산취득세 전환 논의, 보류됐지만 끝난 건 아니다

요즘 상속·증여세 이슈에서 가장 뜨거운 키워드를 딱 하나만 꼽으라면 단연 “유산취득세”일 거예요. 정부는 2025년 상반기에 상속세 과세체계를 기존의 ‘유산세’ 방식에서, 상속인이 실제로 받은 몫을 기준으로 과세하는 ‘유산취득세’ 방식으로 바꾸는 개편안을 확정해 국무회의까지 통과시켰습니다. 법안이 국회를 통과하면 2028년부터 새 제도를 시행하겠다는 큰 그림도 발표했죠. 하지만 2025년 하반기 국회 논의 과정에서 세수 감소(연 2조 원대 추산)와 형평성 논란 때문에 결국 “당장 도입은 어렵다”는 결론으로 잠정 보류된 상태입니다.

여기서 중요한 메시지는 하나입니다. 유산취득세 도입은 “당장은 아니지만, 논의 자체가 사라진 건 절대 아니다”는 점이에요. 이미 정부가 공식 안을 만들고, 국무회의까지 통과시킨 만큼, 향후 경제·정치 상황에 따라 수정된 형태로 다시 추진될 가능성이 충분히 남아 있습니다. 따라서 몇 년 뒤를 보고 상속·증여 플랜을 짜는 분들은 “유산취득세가 결국 도입되는 경우”와 “현행 유산세 체계가 유지되는 경우” 두 가지 시나리오를 머릿속에 동시에 올려놓고 설계하는 게 현실적인 접근이에요. 제도가 어떻게 바뀌든, 편법·탈루에 대한 단속은 약해지기 어렵다는 점은 거의 공통 분모라는 것도 같이 기억해 두면 좋겠습니다.

앞으로 증여·상속 설계할 때 꼭 챙겨야 할 실무 전략

이제 가장 실질적인 부분, “그래서 우리 집은 앞으로 어떻게 해야 하냐”는 질문으로 내려와 볼게요. 솔직히 말해서, 상속·증여세 제도는 앞으로도 또 바뀔 수밖에 없고, 국세청의 편법 증여 단속은 더 정교해질 가능성이 큽니다. 그래서 단기적인 세율 변화에만 매달리기보다는, 어떤 제도가 와도 버틸 수 있는 기본기를 갖추는 전략이 훨씬 중요해요.

• 1) “언제 줄까?”보다 “어떻게 남길까?”를 먼저 정하기
  단순히 시기만 앞당긴다고 해서 세금을 무조건 줄일 수 있는 시대는 아니에요. 가족 구성원별로 필요한 자산의 종류(현금, 주식, 부동산, 사업체 지분 등)와 롤(생활비 지원, 사업 승계, 노후자금)을 먼저 설계한 뒤, 그에 맞는 증여·상속 구조를 역으로 맞추는 게 훨씬 효율적입니다.
• 2) 자금흐름 기록과 서류를 “처음부터” 깔끔하게
  차용증, 이자 입·출금 내역, 자금조달계획서, 가족 간 계좌이체 이유 메모 등은 사실 귀찮아서 미루게 되죠. 하지만 요즘 국세청은 “처음부터 잘 남긴 서류”와 “나중에 급하게 만든 서류”를 한눈에 구분합니다. 실행과 동시에 기본 서류를 정리하는 습관을 들이는 게, 장기적으로 가장 큰 방어막이 됩니다.
• 3) 부동산 한 종목에 모든 증여·상속을 몰지 않기
  집 한 채, 빌딩 한 채에 모든 자산과 증여 계획을 몰아버리면, 자칫 특정 시점의 시가 상승·하락에 따라 세 부담과 가족 갈등이 동시에 폭발할 수 있어요. 금융자산·사업자산·부동산을 적절히 섞고, 가족 구성원마다 다른 조합으로 나누는 구조를 고민해 보는 게 좋습니다.
• 4) “세무사 한 번”이 아니라 “주기적인 점검”으로 생각하기
  제도가 계속 바뀌는 만큼, 몇 년 전에 세운 플랜이 지금도 유효하다고 장담하기 어렵습니다. 큰 의사결정(부동산 매도·법인 지분 매각·가업승계 등)이 있을 때마다 한 번씩은 세무전문가에게 구조를 점검받는 걸 습관처럼 가져가는 게 안전합니다.
• 5) 가족 간 대화와 합의를 세법만큼 중요하게 보기
  의외로 상속·증여에서 가장 큰 리스크는 세금이 아니라 가족 갈등인 경우가 많아요. 누가 얼마나 받는지, 왜 그렇게 설계하는지, 부모 세대의 노후는 어떻게 보장할지에 대해 미리 대화하고 합의를 만들어 두면, 나중에 세금 문제를 풀어가는 과정도 훨씬 덜 힘들어집니다.

정부와 국세청의 증여 규제 강화는 앞으로도 방향이 쉽게 바뀌지 않을 거예요. 제도는 조금씩 완화와 개편을 반복하겠지만, 편법·탈루를 잡아내겠다는 큰 흐름은 그대로 유지될 가능성이 높습니다. 그래서 우리에게 필요한 건 “이번 개정으로 얼마 아끼나?” 수준의 단기 계산이 아니라, 어떤 제도가 와도 설득력 있게 설명할 수 있는 증여·상속 설계예요. 그게 결국, 세무조사에도 흔들리지 않는 가장 현실적인 방패가 됩니다.