임대 상가 계약 종료: 원상복구는 어느선까지인가요?

상가 임대 계약이 끝난 후 가게를 비우고 나가려는데 건물주가 “원상복구 해놓고 가라”고 합니다. 이럴 경우 정말 원래대로 해 놓고 나가야 할까요? 한다면 어느 범위까지 해야 할까요? 그것에 대한 유의할 점을 알려드립니다. 

임대차 계약이 끝나고 나갈 때

다시 말해서

원상복구의 원칙은 임차 당시 상태로 복구이며, 자연적으로 마모된 부분은 원상복구 범위에 포함되지 않으며, 현 임차인이 그대로 인수한 이전 임차인이 설치한 시설도 복구해야 합니다. 임대인의 귀책사유로 계약이 종료되더라도, 임차인은 원상복구 의무가 있습니다. 다만 이로 인한 손해는 별도로 청구할 수 있습니다. 또한 임대인은 원상복구 지연 시 임대료 청구도 할 수 있습니다.

원상복구의 기준

• 임대차 계약서 내용에 명시된 원상복구 범위가 우선적으로 적용됩니다.
• 임차 당시 상가의 사진 등을 통해 증명할 수 있다면 임차 당시 상가 상태대로 복구해야 합니다.
• 계약서에 명시되지 않은 부분은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 결정합니다.
• 특별한 약정이 없으면, 일반적으로 인정하는 관행에 따라 복구 범위가 결정되기도 합니다.
• 민법 제615조 등 관련 법령에 따라 기본적인 원상복구 범위가 정해져 있습니다.

일반적인 거래 관행에 따른 복구 범위

마모된 바닥, 벽, 천장의 자연스럽게 마모된 정도는 원상복구 범위에서 제외됩니다. 다만, 과도하게 마모된 경우에는 복구해야 할 수도 있습니다. 전등, 선풍기, 간판 등을 설치하기 위해 벽이나 천장에 뚫은 구멍은 원상복구해야 합니다. 변기, 싱크대, 화장실 타일 등은 사용으로 인해 발생한 자연스러운 얼룩이나 변색은 문제가 되지 않지만, 고장나거나 파손된 경우에는 복구해야 합니다. 임차인이 설치한 에어컨, 온수기 등의 설비는 원상복구 범위에 포함되지 않습니다. 다만, 계약서에 명시되어 있거나, 임대인과 합의한 경우에는 복구해야 할 수도 있습니다.

민법 제615조에 따른 기본적인 복구 범위

벽이나 천장 ,바닥에 못구멍을 낸 경우, 바닥 마감재가 손상된 경우, 천장 타일이 벗겨진 경우 및 임차인이 설치한 조명, 선풍기, 에어컨 등의 설비는 철거하거나 원래 상태로 복구해야 합니다. 다만, 임대인이 동의하면 그대로 둘 수도 있습니다. 그리고, 임차인이 사용한 기간 동안 발생한 쓰레기를 모두 처리해야 하고, 임대차가 종료되면 임차인은 임대 물건을 청소하여 깨끗한 상태로 반환해야 합니다. 이처럼 민법과 관행, 계약서에 기록되어 있다고 해도 임차인 입장에서는 건물주 임대인의 요구에 절대적으로 불리한 입장에 있을 수 밖에 없는 게 현실인 점을 감안하면 합의에 의한 복구 범위를 결정하는 게 바람직한 선택일지 모릅니다. 계약서 상의 내용대로 임차인이 복구를 했다고 하더래도, 임대보증금 돌려받을때 되면 임대인과 사소한 거로 인해 분쟁이 발생하는 사례가 현장에서는 빈번하게 발생되고 있습니다. 그러다 보면 조급한곤 임차인이 될수밖에 없습니다.

원상복구 범위에 대한 분쟁

임대인과 임차인 사이에 원상복구 범위에 대한 의견 차이가 발생하는 경우 분쟁이 생기면, 분쟁을 해결하기 위해서는 한국소비자분쟁조정원에 분쟁 조정을 신청하거나, 법으로 민사소송을 진행하면 되는데, 이 경우 긴 시간과 많은 비용이 압박으로 작용할 수 있습니다.

원상복구 관련 주의 사항

임대차가 종료되기 전에 사진 촬영 또는 영상 촬영을 통해 임대 물건의 상태를 기록해두고, 분쟁 발생 시 증거 자료로 활용할 수 있습니다. 원상복구 작업이 부담스러운 경우 전문 업체에 의뢰하면 되지만, 전문 업체 비용은 비쌀 수가 있으며 임차인이 부담해야 합니다. 원상복구를 제대로 하지 않으면 임대인이 보증금에서 원상복구 비용을 공제 합니다. 그러므로, 복구 전에 임대인과 충분한 합의를 한 후 복구에 착수 하는 게 좋아요.

분쟁 예방을 위한 조치