상가 대출, 요즘도 가능한 걸까요? 변동금리 시대에 현명하게 투자하려면, 반드시 알아야 할 것들.
안녕하세요! 요즘 부동산 시장 참 혼란스럽죠. 금리는 오르고, 대출 조건은 까다로워지고… 그런데도 상가 투자에 도전하려는 분들 많으시더라고요. 저도 몇 년 전 비슷한 고민을 했었고, 결국 상가 하나를 분양받아 대출을 끼고 시작했었어요. 그때 정말 별의별 일이 다 있었는데, 오늘은 제가 직접 경험하면서 알게 된 상가 대출의 핵심과 실수하지 않는 팁들을 나눠보려고 해요. 처음이라면 더더욱, 무작정 덤비지 말고 정확히 알고 준비하셔야 해요.
목차
상가 대출이란? 기본 개념 정리
상가 대출이란 말 그대로 상업용 부동산, 즉 상가를 구입하기 위해 금융기관에서 돈을 빌리는 걸 말해요. 주택담보대출이랑 비슷하긴 한데, 주거용이 아니라 수익을 창출하는 ‘사업용 부동산’이라는 점에서 기준이 조금 달라요. 특히 임대 수익이 발생하는 만큼 은행도 이 수익성을 평가하죠.
쉽게 말해, 본인이 사는 집을 위한 대출이 아니라, 타인에게 임대해서 수익을 얻으려는 목적이라면 대부분 상가 대출로 분류돼요. 그래서 LTV(담보인정비율)나 DSR(총부채원리금상환비율) 같은 기준이 더 까다롭게 적용됩니다. 심지어 상가가 공실 상태면 대출 자체가 어렵기도 해요.
또한 상가는 분양 당시 분양가보다 시세가 낮아지는 경우도 많기 때문에, 감정가가 분양가보다 낮게 나오면 대출 한도도 확 줄어들 수 있어요. 즉, 처음 계획했던 대출이 안 나올 수도 있다는 거죠.
은행별 대출 조건 비교
상가 대출은 같은 조건이라도 은행마다 조건이 꽤 달라요. 특히 금리, 대출 기간, 최대 한도, 대출 가능 시기 등이 차이가 커서 꼼꼼히 비교해야 해요. 아래 표를 보면서 주요 시중은행의 조건을 한번 살펴보세요.
| 은행 | 최대 LTV | 최대 기간 | 금리(변동) |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 70% | 10년 | 연 4.6%~5.9% |
| 신한은행 | 65% | 15년 | 연 4.2%~6.0% |
| 하나은행 | 70% | 10년 | 연 4.3%~5.7% |
상가 대출 시 주의해야 할 5가지 포인트
처음 상가 대출을 받는 분들이 가장 많이 실수하는 부분이 있어요. 아래 리스트를 꼭 기억해두세요. 저도 이 중 몇 개는 직접 실수했던 항목이랍니다.
- 분양가와 감정가의 차이를 간과하지 말 것
- 공실 기간이 길 경우 대출이 안 나올 수 있음
- 임대수익이 있어도, 신용도가 낮으면 한도 축소 가능
- 상가 위치와 업종에 따라 리스크가 급격히 달라짐
- 대출 이자만 갚는 거치식 기간은 ‘폭탄’이 될 수 있음
필요 서류 및 준비 절차
상가 대출을 받으려면 단순히 등기부등본 하나 들고 가는 게 아니에요. 대출 심사 과정은 꽤 까다롭고, 서류 준비만 며칠이 걸릴 수도 있어요. 특히 상가가 미분양 상태인지, 분양 후 공실인지, 임대계약이 체결되어 있는지에 따라 준비 서류가 달라질 수 있습니다.
가장 일반적인 경우를 기준으로 필요한 서류는 다음과 같아요.
| 서류명 | 설명 |
|---|---|
| 주민등록등본 | 본인 확인 및 주소지 확인용 |
| 소득 증빙 서류 | 근로소득자: 원천징수영수증 / 사업자: 종합소득세 신고서 |
| 부동산 매매계약서 | 대출 대상 상가 매매 내역 확인 |
| 건축물대장 및 등기부등본 | 상가의 정확한 상태, 구조, 소유권 확인용 |
실제 사례로 보는 대출 승인/거절
이번에는 제가 직접 보고 겪었던 실제 사례 두 가지를 공유해볼게요. 두 분 다 거의 비슷한 조건이었는데, 한 분은 대출이 통과되고, 다른 한 분은 거절됐어요.
첫 번째 분은 연봉 5천만 원의 직장인으로, 분양가 3억 5천만 원짜리 상가를 계약했어요. 임대차 계약서가 미리 체결돼 있었고, 신용점수도 양호해서 감정가만 잘 나오면 문제 없을 상황이었죠. 결국 감정가 3억 2천만 원이 나와서, LTV 70% 기준으로 약 2억 2천 대출을 받아 무리 없이 진행됐어요.
반면 두 번째 분은 사업자였고, 연매출은 높았지만 종합소득세 신고 금액이 낮아서 ‘소득 인정’이 안 됐어요. 게다가 상가 위치도 역세권이 아닌 외곽 쪽이었고, 아직 임대계약이 없는 상태였죠. 결국 은행에서는 수익성 부족과 신용 미비로 대출을 거절했어요.
초보자들이 자주 묻는 질문들
- 상가가 공실인데도 대출이 나올 수 있나요?
- 대출 중도상환수수료는 언제 없어지나요?
- 거치식 대출이 좋은가요, 원리금 균등이 나은가요?
- 소득이 낮아도 상가 대출 받을 수 있는 방법이 있을까요?
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q 상가 대출도 DSR 적용 대상인가요?
네, 적용됩니다. 특히 개인사업자라 하더라도 개인 명의로 받을 경우 DSR 70% 기준을 넘기면 대출 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.
Q 임대수익이 있으면 대출이 더 잘 나올까요?
그렇습니다. 실사용자가 아닌 경우, 임대차 계약서가 이미 체결되어 있는 게 대출 심사에 매우 유리하게 작용합니다.
Q 상가 분양 받으면 바로 대출이 가능한가요?
상황에 따라 다릅니다. 분양권 상태에선 중도금 대출만 가능하고, 준공 후 등기 완료 시점부터 본격적인 담보대출이 가능합니다.
Q 법인 명의로 상가 대출 받는 게 유리한가요?
법인 명의는 소득 증빙보다는 현금흐름 중심으로 심사되기 때문에, 일정 매출이 있다면 더 높은 한도가 가능할 수도 있습니다.
Q 상가 대출 금리는 고정이 좋을까요, 변동이 좋을까요?
요즘 같은 금리 인상기에는 고정금리가 유리할 수 있지만, 장기적으로 보면 변동금리가 더 저렴할 수 있습니다. 본인의 리스크 선호도에 따라 선택해야 해요.
Q 공실 상가에도 감정가가 나오나요?
네, 다만 공실인 경우 수익가치 평가가 어렵기 때문에 시세 대비 감정가가 낮게 나오는 경향이 있습니다.
지금까지 상가 대출에 대해 알아봤는데요, 솔직히 처음엔 참 어렵고 복잡해 보이지만 한 발씩 차근히 밟아가면 분명 답이 보여요. 저도 시행착오를 꽤 많이 겪으면서 배운 거라, 지금 시작하는 여러분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 아무리 좋은 상가라도, 대출 조건 하나 잘못 맞추면 낭패를 볼 수 있으니 꼭 꼼꼼히 따져보세요. 댓글이나 이메일로 질문 주시면 아는 범위 내에서 최대한 성심성의껏 답변드릴게요. 함께 똑똑한 부동산 투자자로 성장해봐요!