“부모님 아파트 그냥 싸게 넘기면 되는 거 아냐?” 했다가, 몇 년 뒤 국세청 연락 한 번에 피가 식는 순간… 세금 폭탄, 생각보다 진짜 자주 일어나요.
안녕하세요, 부동산이랑 세금 때문에 머리 아파하시는 분들, 오늘 특히 잘 오셨어요. 😊 저도 주변에서 부모님 집을 자녀에게 넘기거나, 반대로 자녀 집에 부모님이 같이 들어가시면서 “그냥 가족끼리니까 대충 해도 되겠지” 했다가 세금 문제로 뒤늦게 세무사 찾아다니는 경우를 정말 많이 봤거든요. 국세청 입장에서 보면 가족끼리 거래는 애초에 “증여나 편법”이 숨어 있을 확률이 높다고 보기 때문에 요즘은 AI 분석, 금융추적까지 총동원해서 더 빡세게 보는 분위기입니다. 그니까요, 우리 입장에서는 ‘그냥 가족 일’인데, 국세청 눈에는 ‘고위험 거래’로 찍힐 수 있다는 거죠. 그래서 오늘은 가족간 부동산 매매를 어떻게 하면 진짜 매매로 인정받고, 증여세·양도세·자금출처조사까지 한 번에 피할 수 있을지, 실전 기준을 정리해 보려구요.
1. 가족 간 부동산 매매, 왜 ‘세금 폭탄’이 터질까?
가족끼리 부동산을 사고파는 이유는 단순해요. “중개수수료 아끼자”, “상속세 나오기 전에 미리 넘기자”, “전세 끼고 사기 애매하니까 그냥 자녀 앞으로 해두자” 같은 아주 현실적인 이유죠. 그래서 계약서만 매매로 써 놓고 실제 속마음은 “사실상 증여”인 경우가 꽤 많습니다. 문제는 국세청도 이걸 너무 잘 알고 있다는 거예요. 가족, 특히 부모·자녀·형제자매 사이 거래는 애초에 ‘편법 증여 의심’으로 레이더에 먼저 올라갑니다.
여기서 터지는 세금 폭탄은 보통 두 가지 축으로 옵니다. 첫째, 증여세. 시세보다 너무 싸게 넘겼다고 판단되면, 싸게 산 쪽이 ‘차액만큼 증여받았다’고 보고 증여세를 때립니다. 둘째, 양도소득세. 싸게 판 부모 입장에선 “양도가액이 낮으니 양도세도 줄겠지?”라고 생각하지만, 국세청은 시가 기준으로 다시 계산해 버려요. 그래서 부모는 양도세, 자녀는 증여세라는 이중 펀치를 맞는 경우가 생깁니다. 거기에다 취득세, 농특세, 지방교육세까지 붙으면 진짜 체감이 크게 와요.
여기에 요즘 특히 무서운 게 자금출처조사입니다. “자녀 소득은 연 3천인데, 10억짜리 집을 샀다?” 이러면 당연히 “돈은 누가 댔냐”를 따지겠죠. 자금조달계획서, 예금·대출 내역, 가족 간 이체 기록, 현금 인출 내역까지 전부 들여다봅니다. AI 분석으로 소액 반복이체 패턴까지 체크한다는 얘기가 괜히 나오는 게 아니에요. 한마디로, 예전처럼 “대충 현금으로 주고받고 계약서만 써두자”는 방식은 이제 리스크가 너무 큽니다.
정리하면, 가족 간 부동산 매매에서 세금 폭탄이 터지는 이유는 크게 세 가지입니다. ① 시가보다 너무 싼 거래, ② 자금 출처 설명 안 되는 거래, ③ 서류는 매매지만 실질은 증여 같은 거래. 이 세 가지만 피해도 리스크의 70%는 줄어듭니다. 나머지 30%는 각자 상황에 맞게 구조를 잘 짜야 하고요. 이제부터는 국세청이 실제로 보는 기준, 숫자, 서류를 하나하나 짚어보겠습니다.
2. 국세청이 보는 시가·저가양도 기준 3억·30%·5% 총정리
가족 간 거래에서 숫자 세 개만 기억하면 됩니다. “30%”, “3억 원”, 그리고 “5%”. 이게 왜 중요하냐면, 국세청이 “이건 그냥 매매가 아니라 증여가 섞였다”고 판단하는 기준선이기 때문이에요. 여기에 더해 “시가”를 어떻게 보느냐도 정말 많이들 헷갈려 하죠.
| 구분 | 관련 세목 | 핵심 기준 | 국세청 시각 |
|---|---|---|---|
| 저가 양도 (특수관계인) | 증여세 |
시가와의 차이가 ① 시가의 30% 초과 또는 ② 3억 원 초과 시, 초과분은 증여로 봄 |
부모·자녀 간 싸게 거래하면, 일정 범위까지만 허용하고 넘으면 자녀가 증여받은 걸로 판단 |
| 저가 양도 (양도소득세) | 양도소득세 (부당행위계산부인) |
시가와의 차이가 5% 이상 또는 3억 원 이상이면 양도가액을 시가로 다시 계산 가능 |
부모가 너무 싸게 팔면, 세법상 양도가액을 시가로 잡아서 양도세를 더 때릴 수 있음 |
| 시가(時價)의 개념 | 증여세·상속세·양도세 공통 |
증여·양도일 전 6개월 ~ 후 3개월 내 실제 거래사례, 감정가, 경매가 등으로 “자유로운 거래에서 형성될 가격” |
단순 공시가격이 아니라, 실제 실거래가·인근 거래·감정평가 등을 종합해서 시가 산정 |
예를 들어 시가가 10억인 아파트를 자녀에게 7억에 판다고 해볼게요. 시가와의 차이 3억은 시가의 30%에 해당하고, 3억이라는 절대 금액 기준과도 딱 맞죠. 세법상 “시가의 30% 또는 3억 중 작은 금액까지는 허용”이기 때문에, 7억까지는 증여세 없이 저가양도가 가능한 구조가 됩니다. 다만 이건 어디까지나 진짜로 7억을 주고받았고 자금출처가 깔끔하게 설명되는 경우에만 해당됩니다.
반대로, 같은 아파트를 6억에 판다면 이야기가 달라져요. 시가 10억 – 거래가 6억 = 4억 차이인데, 3억을 초과하는 1억은 자녀가 증여받은 걸로 보고 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 여기에 더해 부모 쪽 양도세도 시가 기준으로 다시 계산될 수 있어서, “싸게 팔면 세금도 줄겠지”라는 직관이 완전히 깨지는 지점이에요.
3. 가족 간 매매를 ‘진짜 거래’로 인정받는 체크리스트
국세청이 가족 간 거래를 볼 때 제일 먼저 확인하는 건 “이게 정말 돈을 주고받은 거래냐, 아니면 서류만 매매고 사실은 증여냐”입니다. 서류만 번지르르하고 실제로는 부모님 계좌에서 돈이 나갔다가 다시 돌아오거나, 아예 돈이 움직이지도 않은 경우가 생각보다 많아요. 그래서 요즘 실무에서는 “실질 과세 원칙”을 기준으로, 겉모양이 아니라 돈의 흐름·거래 행태를 종합해서 판단합니다.
아래 체크리스트 중 7~8개 이상을 확실히 맞춰두면, 나중에 세무조사 때도 방어가 훨씬 수월해집니다. 우리끼리만 말하자면, 이 정도만 준비해도 웬만한 조사에는 크게 흔들리지 않더라구요.
- 매매계약서를 일반 거래처럼 작성했는가 (계약금·중도금·잔금, 지급 기한, 특약사항 등 구체적 기재)
- 계약금·중도금·잔금이 모두 계좌이체로 오갔는가 (현금거래·가계약 형태 최대한 지양)
- 자녀 명의 계좌에서 돈이 직접 나갔는지, 아니면 제3자(다른 가족) 계좌를 거치지 않았는지
- 자녀가 부족한 금액을 대출받았다면, 금융기관 대출 계약서·원리금 상환 내역까지 함께 보관하고 있는지
- 부모가 자녀에게 돈을 빌려준 구조라면, 차용증, 이자율, 상환 계획이 명확하게 작성되어 있는지
- 취득세 신고, 등기 이전, 자금조달계획서 제출 등을 기한 내 정상적으로 했는지
- 실거주·임대 여부 등 실제 사용 형태가 신고 내용과 일치하는지 (명의만 자녀로 돌려놓고 부모가 그대로 살면서 임대소득 신고도 안 하는 케이스 주의)
- 매매 이후 일정 기간 내에 다시 되파는 회전 거래가 없는지 (단기 회전은 시세 조작·증여 우회로 의심 가능)
- 직계비속 여러 명에게 동시에 넘기는 구조라면, 지분 비율·대금 분배가 합리적으로 보이는지
- 가족 간 계좌이체 내역에서 생활비·용돈·대여·상환이 뒤섞여 있지 않게 메모·증빙을 남겨두었는지
결국 포인트는 “남에게 팔았다고 해도 납득할 만한 거래인가?”입니다. 가족이라는 이유로 중간 단계를 생략하거나, 구두로만 합의한 부분이 많을수록 나중에 소명할 때 힘들어져요. 처음부터 ‘국세청이 본다’는 관점으로 준비해 두면, 오히려 마음이 훨씬 편해집니다.
4. 부모·자녀 케이스별 시나리오로 보는 세금 리스크
이론만 들으면 감이 잘 안 오죠. 그래서 실제로 많이 나오는 패턴 몇 가지를 숫자로 풀어보겠습니다. 물론 예시는 단순화한 거라서, 실제 세율·공제는 각자 상황에 따라 달라질 수 있어요. 그래도 “어느 방향으로 위험이 커지는지” 정도는 충분히 감이 올 거예요.
케이스 1) 시가 10억, 자녀에게 7억에 매매
─ 시가 10억, 거래가 7억 → 차액 3억 (시가의 30%이자 3억)
─ 증여세: 3억 이내라면 증여로 보지 않는 범위 → 자녀 쪽 증여세 리스크 낮음
─ 양도세: 부모의 양도차익은 실제 받은 7억 기준이 아니라도, 별도의 부당행위 이슈가 없으면 일반적으로
신고 가능 범위 안에 있는 케이스가 많음
─ 단, 자녀의 7억 자금 출처를 설명 못 하면 자금출처조사에서 증여로 다시 잡힐 수 있음
케이스 2) 시가 10억, 자녀에게 6억에 매매
─ 시가 10억, 거래가 6억 → 차액 4억
─ 증여세: 4억 – (시가의 30% 또는 3억 중 작은 금액 = 3억) = 1억 증여로 의제
─ 자녀는 1억에 대해 증여세 과세 대상, 부모는 6억에 판 걸로 보이지만 양도세는 시가 10억 기준으로 다시 계산될 여지가 큼
─ 이 경우 “싸게 넘겨서 자녀가 세금 아꼈다”는 느낌이 들지만, 실제로는 부모·자녀 모두 세금이 커질 수 있는 전형적인 위험 구조입니다.
케이스 3) 부모 2주택, 시가 12억 집을 자녀에게 시가대로 12억에 매매
─ 시가와 거래가액이 일치하므로 저가양도 이슈는 없음
─ 부모: 양도차익이 크다면 다주택 중과, 장기보유공제 제한 등으로 양도세 부담이 매우 클 수 있음
─ 자녀: 자금출처조사에서 “12억 자금 어디서 났냐”를 소명해야 할 가능성 높음
─ 이 경우는 가격 자체보다는 부모의 양도세 구조·자녀의 자금 구조가 핵심 포인트가 됩니다.
실제로 국세청 세무조사 사례를 보면, 단순히 시가 대비 가격만 보는 게 아니라, 거래 직전·직후의 다른 부동산 거래, 가족 간 계좌이체 패턴, 대출 상환 구조, 직업·소득 수준까지 함께 들여다봅니다. 그래서 케이스별로 “우리가 무엇을 설명할 수 있어야 하는지”를 미리 정리해 두면, 나중에 세무조사 통지서를 받아도 막막함이 훨씬 줄어들어요.
5. 자금출처조사 피하는 자금 조달·입증 전략
요즘은 집을 사는 순간, 자금조달계획서부터 제출해야 하고, 일정 금액 이상의 거래는 자동으로 국세청 시스템에 포착됩니다. 특히 고가 주택이나 청년·무소득자 취득 건은 거의 실시간으로 모니터링 된다 해도 과장이 아니에요. “내 돈 주고 내가 집 사는데 왜?”라는 말이 더 이상 통하지 않는 시대인 거죠.
| 자금 종류 | 입증 서류 | 국세청 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 본인 저축·급여 | 급여명세서, 연말정산 자료, 통장 입출금 내역, 적금·펀드 해지 내역 등 | 소득 수준 대비 과도한 저축인지, 갑자기 큰 금액이 생기진 않았는지 |
| 금융기관 대출 | 대출 계약서, 대출 실행 내역, 상환 스케줄, 이자 납부 내역 | 대출이 실제로 집값에 쓰였는지, 대출 후 단기간 내 상환(사실상 증여)이 없는지 |
| 부모·가족에게 빌린 돈 | 차용증, 이자율·상환 기간, 실제 이자 이체 내역, 상환 내역 | 형식만 차용증이고 실제로는 상환·이자 지급이 전혀 없는지, 사실상 증여인지 여부 |
| 기존 부동산 처분 대금 | 이전 주택 매매계약서, 잔금 입금 내역, 양도세 신고서 | 처분 시점과 신규 취득 시점이 자연스러운지, 중간에 가족 간 자금 이동이 이상하지 않은지 |
| 기타 (상속·증여 등) | 상속·증여 신고서, 세액 납부 영수증, 공증 서류 등 | 이미 신고·납부한 세액이 있는지, 신고 없이 돈만 받은 건 아닌지 |
특히 2020년대 들어서는 고가 주택 거래나 특정 지역 아파트는 자금출처조사가 상시화되었다고 봐도 과언이 아닙니다. 자금조달계획서를 대충 쓰거나, 나중에 맞춰보면 숫자가 안 맞는 경우 세무조사 타깃이 되기 쉬워요. “언젠가 설명할 수 있겠지”가 아니라, 지금 설명 가능한 구조를 만드는 게 중요합니다.
6. 실전 절세 전략 7가지: 타이밍·구조·분산 활용법
이제 “위험 포인트”를 알았으니, 반대로 어떻게 구조를 짜야 조금이라도 안전하게, 그리고 합법적으로 세금을 줄일 수 있는지 정리해 보겠습니다. 완전 무세는 솔직히 불가능에 가깝고, 목표는 세법이 허용하는 범위 안에서 최대한 효율적인 구조를 만드는 거예요.
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① 시가 대비 30%·3억 이내에서 저가양도 활용
→ 부모·자녀 간 거래라면, 시가의 70% 이상(또는 차액 3억 이내)에서 가격을 설정해 증여세 리스크를 줄이는 방식이 기본입니다. -
② 증여+매매를 섞어서 구조 설계
→ 일부는 미리 증여로 신고·납부하고, 나머지를 매매로 진행해 양도세·취득세·증여세를 전체적으로 최적화하는 케이스도 많습니다. -
③ 여러 자녀에게 분산 취득
→ 한 명에게 몰아주면 증여세·향후 상속세 부담이 커질 수 있어, 지분을 나눠서 취득시키는 전략도 고려할 만합니다. -
④ 1세대 1주택 비과세 요건 최대 활용
→ 부모·자녀 중 누가 더 비과세 요건에 가깝게 있는지, 보유·거주 기간, 주택 수 등을 따져서 양도 순서를 조정하는 게 핵심입니다. -
⑤ 자녀 소득을 미리 키워두기
→ 취업 후 몇 년간은 일부러라도 저축·투자 흐름을 남겨 두면, 나중에 자금출처조사 때 큰 힘이 됩니다. “어디선가 갑자기 생긴 돈”으로 안 보이게 하는 거죠. -
⑥ 부모→자녀 계좌이체 관리
→ 용돈, 생활비, 결혼자금, 전세자금 등이 뒤섞여 있으면 나중에 증여 추정 금액이 확 커질 수 있어요. 목적·메모를 잘 남겨두고, 필요하면 일부는 증여세 신고를 통해 “합법 자금”으로 만들어 두는 게 좋습니다. -
⑦ 거래 전 세무사 한 번, 정말 아깝지 않음
→ 솔직히 말해 몇십, 몇백만 원 아끼려다가 수천만~수억 원 세금 폭탄이 터지는 경우가 너무 많아요. 특히 여러 채를 보유했거나, 과거 거래가 복잡한 경우라면 상담 한 번이 거의 보험 같은 역할을 합니다.
중요한 건 “우리 가족 상황에 맞는 구조”를 찾는 거예요. 남들이 7억에 넘겼다고 해서 우리도 똑같이 7억이 정답인 건 아니거든요. 자산 규모, 다른 자녀 여부, 향후 상속 계획, 보유 주택 수까지 다 엮여 있기 때문에, 오늘 정리한 기준을 바탕으로 우리 집 버전의 플랜을 꼭 한 번 그려보셨으면 좋겠습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
시가대로 거래한다고 해서 세금 걱정이 완전히 사라지는 건 아니에요. 저가양도에 따른 증여세 위험은 줄어들지만, 부모 쪽 양도소득세, 자녀의 자금출처조사, 취득세·종부세 구조는 여전히 남아 있습니다. 특히 자녀 소득에 비해 너무 큰 집을 사거나, 고가주택·다주택 상황이라면 시가 거래라도 세무 리스크가 충분히 발생할 수 있어요. 그래서 “시가+자금출처+보유 구조”를 같이 보는 게 안전합니다.
가격이 시가에 맞다고 끝이 아니라, 누가 얼마를 부담했는지, 세금 구조가 어떻게 되는지까지 함께 설계해야 진짜 의미의 “안전한 거래”라고 볼 수 있어요.
많이 오해하는 부분인데요, “시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액까지는 과세하지 않는다”는 건 증여세에서만 적용되는 규정이고, 양도세·자금출처조사와는 별개의 문제입니다. 또 30% 범위 안이라도 자금출처가 불명확하면 증여로 다시 판단될 수 있어요. 숫자만 맞추고 돈 흐름이 엉망이면 안전하지 않습니다.
단순히 30% 안에 맞추는 게 아니라, 자녀가 어떻게 그 돈을 마련했는지를 함께 설명할 수 있어야 실제로 세무조사에서도 방어가 가능해요.
법적으로 공인중개사를 반드시 끼워야 하는 건 아니지만, 직거래만으로 진행하면 “형식상 거래”로 의심받기 쉽다는 점은 알고 계셔야 합니다. 특히 고가 아파트를 가족끼리 직거래로 저가양도하는 패턴은 국세청이 이미 여러 차례 집중 점검하겠다고 밝힌 부분이라, 수수료를 조금 아끼려다 세무조사 리스크를 크게 키울 수 있어요.
공인중개사를 통해 시가 근거, 주변 실거래 사례를 남겨 두거나, 최소한 감정평가·거래 내역을 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.
차용증은 시작일 뿐이에요. 국세청은 실제 이자 지급·원금 상환이 이루어지는지를 봅니다. 이자율이 너무 낮거나, 상환이 전혀 없고 수년째 그대로라면 사실상 증여로 판단할 수 있어요. 또 차용 규모가 크면, 부모 쪽 자금 출처까지 함께 살펴봅니다.
가능하면 이자 지급일을 정해 정기적으로 송금하고, 메모에 “이자 지급”, “원금 상환” 등 용도를 남겨두는 습관이 도움이 됩니다.
가능성은 있습니다. 세무조사는 보통 통상 5년, 부정행위가 있으면 더 길게 소급될 수 있고, 국세청이 최근 실거래가·등기·금융 데이터를 연동해서 과거 거래까지 다시 들여다보는 경우도 있습니다. 특히 최근에 다른 고가 주택을 샀거나, 자녀가 추가로 부동산을 취득하면서 과거 자금까지 함께 묶여 검증되는 케이스가 있어요.
이미 지나간 거래라 해도, 핵심 서류(계약서, 이체 내역, 차용증 등)를 지금이라도 정리해 두는 게 좋고, 리스크가 커 보인다면 세무사와 사전 점검을 해보는 것도 한 방법입니다.
딱 잘라 “이게 무조건 좋다”라고 말할 수 있는 선택지는 없어요. 자산 규모가 크고, 보유 부동산이 여러 채라면 증여+매매+상속을 섞어서 장기 플랜으로 가져가는 게 보통입니다. 예를 들어, 일부는 지금 증여해서 증여세를 미리 내고, 일부는 나중에 매매·상속으로 넘기면서 전체 세부담을 분산하는 식이죠.
우리 집 자산 구조, 자녀 수, 은퇴 시점, 상속 계획까지 함께 고려해서, 최소 5~10년 단위로 로드맵을 짜보시면 좋습니다. 그 과정에서 어느 시점에 증여·매매를 섞을지 세무 전문가와 상의하면 훨씬 수월해요.
가족 간 부동산 거래는 감정이 먼저 앞서고, 서류나 세금은 늘 “나중에 생각하자”가 되기 쉽죠. 그런데 냉정하게 보면, 오늘 정리한 것처럼 국세청은 이미 가족 거래를 고위험 군으로 보고 있고, 시가·저가양도·자금출처 데이터를 AI로 쫙 깔아서 보고 있습니다. 그래서 이제는 “그냥 가족끼리니까 괜찮겠지”라는 말보다는, “가족이니까 더 깔끔하게 정리해 두자”가 맞는 시대인 것 같아요.
혹시 지금 부모님 집을 넘기는 걸 고민 중이거나, 이미 예전에 싸게 거래해 두어서 마음 한켠이 계속 찝찝했다면, 오늘 내용을 한 번 가족 단톡방에 조용히 공유해 보셔도 좋을 것 같아요. 그러고 보니 우리 집 상황에 딱 맞는 플랜이 뭔지 궁금해지기도 하고요. 댓글이나 주변 사람 얘기 들을 때 “아, 저건 좀 위험한데…” 하는 감각이 생기면, 이미 세무 리스크의 절반은 줄이신 거라고 생각합니다. 🙂
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