가족간 부동산 매매 거래시 세금, 이것만은 꼭 알아두세요

부모님 집을 자녀에게 싸게 넘기면 진짜 세금 폭탄 맞을까요? 가족간 부동산 매매 거래시 “가족끼리인데 뭐 어때” 했다가, 나중에 한 번에 몰아서 내야 하는 세금 때문에 깜짝 놀라는 경우가 정말 많습니다.

안녕하세요 🙂 요즘 주변에서 부모님 집을 자녀에게 넘기거나, 형제끼리 빌라·오피스텔을 정리하는 이야기를 정말 자주 듣게 되더라구요. 부동산 가격도 많이 올랐고, 상속 이야기가 자연스럽게 오가는 나이가 되니까 “증여로 할까, 매매로 할까”, “취득세랑 양도소득세는 뭐가 더 유리해?” 이런 질문이 단톡방에 그냥 일상처럼 올라옵니다. 저도 처음에는 가족간 부동산 매매면 그냥 대충 계약서 쓰고 등기만 옮기면 끝나는 줄 알았어요. 근데 막상 세무서에서 보내온 안내문이랑 관련 규정을 하나씩 보다 보니까, 이게 생각보다 훨씬 복잡하고, 잘못 건드리면 진짜 세금이 몇 천, 몇 억 단위로 달라질 수 있겠더라구요. 그래서 오늘은 가족간 부동산 매매를 고민하시는 분들 입장에서, 어렵게 법 조항까지 다 외우지는 않아도 “이 정도는 알고 있어야 덜 억울하다” 싶은 핵심 포인트만 쏙쏙 정리해보려고 합니다.

가족간 부동산 매매, 왜 세무서가 더 눈여겨볼까?

가족끼리 부동산을 사고팔면 많은 분들이 이렇게 생각해요. “실제로 돈도 오가고, 매매계약서도 썼는데 뭐가 문제야? 완전 정상 매매 아닌가?” 그런데 세무서 시각에서는 얘기가 조금 다릅니다. 가족은 서로 ‘특수관계인’이라서, 시장에서 모르는 사람끼리 거래할 때랑 달리 일부러 가격을 조정해서 세금을 줄이려 할 유인이 있다고 보기 때문이에요. 그래서 일반 매매보다 가족간 거래를 훨씬 더 꼼꼼하게 들여다봅니다. 그냥 가족이라는 이유만으로 의심하는 건 아니고, 시가랑 거래가의 차이, 자금 출처, 기존 보유 주택 수, 과거 증여·상속 이력까지 통합해서 보는 느낌이에요.

최근 몇 년 사이에는 부동산 가격이 급등하면서, 부모가 자녀에게 아파트를 증여하려다 예상보다 높은 증여세를 보고 깜짝 놀라서 “그럼 싸게 팔아주는 방식으로 할까?” 하고 저가 양도 쪽을 고민하는 사례가 확 늘었습니다. 시가보다 조금만 싸게 팔면 합법적인 절세 전략이 되기도 하니까요. 그런데 문제는 ‘조금’과 ‘너무 싸게’의 기준이 다르고, 이 기준을 넘기면 증여로 다시 보거나, 양도세·취득세를 아예 시가 기준으로 다시 계산해버린다는 겁니다. 그래서 세무서 입장에서는 가족간 부동산 매매가 세금 회피 수단으로 악용되는지 여부를 항상 체크할 수밖에 없어요.

게다가 2025년에는 가족간 ‘헐값 매매’를 아예 증여로 보고, 취득세를 최대 12%까지 물리는 지방세법 개정안도 추진 중입니다. 특히 조정대상지역 내 아파트 같은 경우에는 시가보다 지나치게 낮은 가격에 가족에게 넘기면, 단순히 양도소득세·증여세만 문제가 되는 게 아니라 취득세 자체가 몇 배로 뛰어버릴 수 있어요. 집값 10억짜리를 6억에 팔았을 때, 예전에는 취득세 1% 정도였다면 향후에는 증여취득세 12%까지 갈 수 있다는 얘기가 나오는 이유가 여기 있습니다. 이런 뉴스가 나오다 보니, 세무서도 자연스럽게 가족간 거래 데이터에 더 예민해질 수밖에 없겠죠.

정리하자면, 가족간 부동산 매매는 법적으로 금지된 것도 아니고, 세무서가 무조건 의심부터 하는 것도 아닙니다. 다만 시가와 거래가의 차이가 너무 크거나, 자금 흐름이 애매하거나, 과거 증여·상속 이력과 맞지 않으면 “이거 사실상 증여 아니야?” 하고 보는 거죠. 그래서 처음부터 “그냥 가족 할인이니까 세무서도 이해해주겠지”라는 생각 대신, 세무서가 봐도 설명이 되는 구조인지를 기준으로 계획을 세우는 게 훨씬 안전합니다.

시가와 거래가 차이, ‘저가 양도’ 기준 이렇게 잡아요

가족간 부동산 매매에서 제일 많이 헷갈리는 부분이 바로 “얼마까지 싸게 팔아도 괜찮나요?” 입니다. 뉴스나 커뮤니티에 보면 “시가의 30%까지는 괜찮다더라”, “3억까지는 봐준다더라” 이런 말이 떠돌죠. 실제로 상속세 및 증여세법 시행령에는 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 더 작은 금액을 넘지 않으면 증여로 보지 않는다는 규정이 있습니다.하지만 이걸 그냥 “무조건 30% 싸게 팔면 세금 없다”로 이해하면 위험해요. 집값·지역·거래 구조에 따라 양도세, 취득세, 부당행위계산부인 규정이 다 같이 얽혀 있기 때문입니다.

예를 들어 시가가 10억 원인 아파트를 자녀에게 7억 5천만 원에 팔았다면, 차액 2억 5천만 원은 시가의 25%에 해당하죠. 30%(3억) 이내라서 증여세 측면에서는 세법상 허용 범위 안에 있습니다. 그런데 그렇다고 해서 무조건 “세금 문제 없다!”라고 말하긴 어려워요. 왜냐하면 양도소득세 계산 시에는 또 다른 기준(부당행위계산부인)이 적용될 수 있고, 특히 시세와의 차이가 5% 또는 3억 이상 벌어지는 경우엔 국세청이 시가 기준으로 양도차익을 다시 계산해버릴 수 있거든요.

그니까요, 숫자만 보면 별거 아닌 것 같아도, 실제로는 “증여세 허용 범위”와 “양도세·취득세 리스크”를 동시에 봐야 하는 게임에 가깝습니다. 그래서 많이들 쓰는 방법이 먼저 시가를 현실적으로 파악하고, ① 30%/3억 룰 안에서 어느 정도까지 할인을 줄지, ② 그 가격에서 양도소득세와 취득세를 각각 시뮬레이션해 본 뒤에, ③ 가족 상황(다주택 여부, 향후 매도 계획 등)에 맞춰 최종 거래가를 정하는 거예요. 숫자 계산이 귀찮긴 하지만, 이걸 한 번만 정리해두면 우리 가족 입장에선 세무조사 스트레스와 세금 폭탄 가능성을 미리 줄여놓는 보험이 됩니다.

가족간 매매 시 양도소득세·증여세 구조 한 번에 이해하기

가족간 부동산 매매에서 헷갈리는 이유는 세금이 한 가지가 아니기 때문입니다. 파는 쪽에서는 양도소득세를 내고, 사는 쪽은 취득세를 내는데, 여기에 더해 “너무 싸게 거래했다”고 판단되면 그 차액을 증여로 봐서 증여세까지 붙을 수 있어요. 세금이 서로 따로 노는 게 아니라, 꽤 촘촘하게 연결되어 있다는 느낌이죠. 그래서 구조를 한 번 그림 그리듯 정리해두면 훨씬 이해가 빨라집니다.

1. 1단계 – 매도인(부모, 형제 등)의 양도소득세
   매도인은 취득가와 양도가(실제 거래가 또는 시가)를 기준으로 양도차익을 계산합니다. 여기서 특수관계인에게 지나치게 싸게 판 것으로 보이면, 세무서가 시가 기준으로 다시 계산(부당행위계산부인)할 수 있어요.
2. 2단계 – 양수인(자녀 등)의 취득세
   양수인은 원칙적으로 매매가 기준 취득세(보통 1~3%)를 내지만, 가족간 거래에서 사실상 증여라고 판단되면 증여 취득세(최대 12%)가 적용될 수 있습니다. 특히 조정대상지역·고가 주택은 앞으로 더 민감해질 가능성이 커요.
3. 3단계 – 저가 부분에 대한 증여세
   시가와 거래가의 차이가 30% 또는 3억 원 초과분에 대해서는, 그 초과된 차액을 증여로 보고 증여세를 매길 수 있습니다. 쉽게 말해 “싸게 산 만큼” 일부는 매수인이 선물 받은 걸로 보는 거죠.
4. 4단계 – 이후 매도 시 양도세의 출발점
   자녀가 나중에 이 집을 다시 팔 때, 취득가가 어떻게 인정되느냐(실제 매매가 vs 시가 보정가)에 따라 향후 양도세가 크게 달라질 수 있습니다. 지금 세금만 볼 게 아니라, “미래 양도세까지 포함한 총 세 부담”을 생각해야 하는 이유예요.

이렇게 보니까 머리가 살짝 지끈지끈하죠. 그래서 실무에서는 엑셀로 간단한 표를 만들어서, ① 증여로 그냥 줄 때, ② 시가에 가깝게 정상 매매할 때, ③ 허용 범위 내 저가 양도로 할 때, 각각의 총 세 부담을 비교해 보고 결정하는 경우가 많습니다. 우리 사이에서만 말하자면, “세금 한 푼이라도 줄이자”는 마음은 다 똑같은데, 요즘처럼 규제가 촘촘한 시대에는 합법적인 절세와 무리한 탈세의 경계가 생각보다 얇아요. 그래서 방향만 잘 잡아도 나중에 정말 마음이 편해집니다.

취득세·등록세, 가족끼리 사고팔 때 달라지는 포인트

많은 분들이 가족간 부동산 매매를 생각할 때는 양도소득세와 증여세에 먼저 집중하지만, 막상 등기 이전 단계에서 바로 체감하는 건 취득세입니다. 특히 1주택인지 다주택인지, 조정대상지역인지 아닌지에 따라 취득세율이 훅훅 달라지죠. 여기에다가 “이게 진짜 매매냐, 사실상 증여냐”를 두고 지방세(취득세) 담당 부서의 해석이 달라지면 세율이 3%대에서 12%까지도 튀어오를 수 있다는 점이 핵심 포인트입니다.

원칙만 정리해보면 이래요. 가족간 거래라도 실제로 대금을 정상적으로 지급했고, 거래 금액이 시가에 비해 과도하게 낮지 않다면 ‘유상취득’으로 보아서 일반 매매와 같은 취득세율(보통 1~3%)이 적용됩니다. 반대로, 시가에 비해 지나치게 낮은 가격으로 거래되거나, 자금 출처가 불명확해 “실제로는 돈이 오가지 않았다”고 판단되면, ‘무상취득(증여)’로 보고 증여 취득세율(3.5~12% 수준)이 적용될 수 있어요. 특히 앞으로는 가족간 저가 거래에 대해 최대 12% 세율을 명시하는 방향으로 제도가 개편되고 있어서, “조금 싸게 해줄게”가 생각보다 비싼 선택이 될 수 있습니다.

여기서 한 가지 더 놓치기 쉬운 부분이 있어요. 바로 다주택자 취득세 중과입니다. 자녀가 이미 집을 한 채 가지고 있는데, 부모님 집을 한 채 더 사게 되면, 조정대상지역 여부에 따라 취득세가 8%, 12%까지 치솟을 수 있습니다. 이때 “매매가 아니라 증여로 하면 양도세는 없으니까 더 낫지 않을까?”라고 단순 계산했다가는, 취득세 쪽에서 역습을 당하는 셈이죠. 그래서 요즘에는 세무사들도 상담할 때 “누가 누구에게 넘기느냐”보다도, 각자 집을 몇 채 가지고 있는지, 앞으로 추가 매수·매도 계획이 있는지를 먼저 체크합니다.

결국 취득세·등록세까지 포함해서 생각해보면, 가족간 매매는 “누가 가장 세금을 덜 낼까” 싸움이 아니라, 우리 가족 전체가 장기적으로 세금을 어떻게 나눠서 부담할 것인가의 문제에 가깝습니다. 단기적으로는 증여세를 아끼는 선택 같아 보여도, 취득세 폭탄·향후 양도세 중과까지 합치면 오히려 손해일 수도 있으니까요. 그래서 중요한 건 “올해 세금만”이 아니라, 최소 5년~10년 정도의 계획을 함께 보는 시각입니다.

가족간 매매 시나리오별 세금 비교표

실제 상담을 하다 보면 비슷한 질문이 반복됩니다. “그냥 증여가 나아요?”, “아니면 시가에 가깝게 매매하는 게 나아요?”, “조금 싸게 양도하면 어떨까요?” 머릿속으로만 생각하면 금방 헷갈리니까, 대표적인 세 가지 시나리오를 표로 한 번에 정리해볼게요. 물론 실제 세액은 보유 기간, 취득 시기, 주택 수, 지역 규제 등 변수에 따라 달라지니, 아래 표는 방향을 잡는 용도로만 보시면 좋겠습니다.

표만 봐도 느껴지겠지만, 어느 한 가지가 “무조건 정답”이라고 말하기는 어렵습니다. 결국은 (1) 현재 세 부담, (2) 향후 매도 계획, (3) 상속·증여까지 포함한 가족 재산 전체 그림을 같이 놓고 봐야 합니다. 그래서 일정 규모 이상의 부동산이라면, 최소 한 번은 세무사와 구체적인 숫자를 놓고 시뮬레이션을 돌려보는 게 정신 건강에 좋습니다. 우리끼리 “이게 더 싸 보이는데?” 하고 감으로 결정했다가, 몇 년 뒤 제도 바뀐 것까지 합쳐져서 예상 밖의 세금 고지서를 받으면 진짜 멘붕이거든요.

세무조사 부르지 않는 안전한 가족간 거래 체크리스트

마지막으로, 실무에서 특히 중요하게 보는 “안전장치”들을 체크리스트 형식으로 정리해볼게요. 사실 이 부분만 잘 챙겨도, 나중에 세무서에서 연락이 와도 훨씬 덜 불안합니다. 하나하나 어렵진 않은데, 빠뜨리기 쉬운 것들이라 체크리스트로 만들어 두고 가족끼리 공유해두면 좋습니다.

• 인근 실거래가·감정평가서·공시가격 등을 모아서 시가 근거 자료를 미리 파일로 정리해 두기.
• 가족간 대금 송금은 가급적 계좌 이체로만, 날짜·금액이 명확히 남도록 하고 현금 거래는 최소화하기.
• 자녀가 대금을 직접 낼 여력이 없다면, 부모 → 자녀 증여 → 자녀 → 부모 매매대금 지급 구조를 증여세 신고와 함께 명확히 남기기.
• 거래가가 시가보다 많이 낮을 것 같다면, 30%/3억, 5%/3억 기준을 엑셀로 계산해보고, 허용 범위 밖으로 튀지 않도록 조정하기.
• 가족 구성원 각각의 주택 수·보유 기간·지역(조정대상 여부)를 표로 만들어, 취득세·양도세 중과 여부를 한눈에 확인하기.
• 마지막으로, 거래 전에 최소 한 번은 세무 전문가와 상담해서 “이 구조가 향후 세무조사에서 설명 가능한지” 체크받기. (특히 10억 이상 고가 주택은 거의 필수에 가깝습니다.)

솔직히 말해서, 가족끼리 집 한 채 옮기는 데 이렇게까지 신경을 써야 하나 싶기도 합니다. 근데 세법 구조가 이미 이렇게 짜여져 있고, 2025년 이후로는 가족간 저가 거래에 대한 기준과 제재가 더 강화되는 분위기라, 이제는 “감만 믿고 결정하기엔 너무 위험한 시대구나” 싶어요. 그래서 적어도 위 체크리스트만큼은 프린트해서 가족 회의할 때 한 번 같이 보시는 걸 강력 추천드립니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

가족간 부동산 매매는 숫자와 법 조항이 얽혀 있어서 보기만 해도 머리가 아프지만, 결국 핵심은 단순합니다. 우리 가족 안에서 돈과 집이 어떻게 오가는지, 세무서 입장에서 봐도 납득이 되는 구조인지, 그리고 앞으로 5년, 10년 뒤까지 생각했을 때 후회하지 않을 선택인지 이 세 가지만 계속 점검하면 됩니다. 혹시 지금 이미 부모님 집을 자녀에게 넘기는 이야기가 오가고 있다면, 오늘 정리한 기준과 체크리스트를 한 번 같이 읽어보시고, 각자 상황에 대입해 보세요. 댓글이나 메일로 “우리 집은 이런 상황인데, 어떤 점을 더 봐야 할까요?” 하고 편하게 공유해 주셔도 좋고요. 이런 고민들이 모이다 보면, 비슷한 처지의 분들에게 더 실질적인 사례와 정보를 나눌 수 있을 것 같아요. 솔직히 이런 건 혼자 검색만 하다 보면 금방 지치잖아요. 같이 머리 맞대고, 세금은 최대한 합법적으로 줄이고, 가족 관계는 더 편안해지는 방향으로 길을 찾아가면 좋겠습니다.